不動産売却で知っておきたいレインズとは？利用する流れについても解説

不動産売却するとき、レインズという言葉を聞く機会があるかもしれません。
不動産業界では日常的に使われているシステムですが、どのようなものかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、レインズとはなにか、利用するための流れや、登録する義務のある媒介契約の種類について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要となるレインズとは？

まずは、不動産売却で必要となるレインズとはなにか、仕組みとともに解説します。

レインズとは？

レインズとは、不動産流通機構が運営している、ネットワークシステムです。
正式名称は「不動産流通標準情報システム（real estate information network system）といい、頭文字を取って名付けられました。
会員になっている不動産会社のみが、登録されている土地や建物を検索したり、登録したりすることができます。
そのため、ほかの不動産会社と、土地や建物の情報を交換することが可能です。
取引の適正化と円滑化も、レインズの目的の一つといえます。
レインズは設立以来、利用の拡大が現在も続いており、不動産取引では欠かせないインフラとなっています。

利用するメリットとは？

不動産売却におけるレインズのメリットとして、下記が挙げられます。

• 早期の売却が目指せる
• 適正価格がわかりやすい
• 売主が作成した図面を掲載できる

1つ目のメリットは、早期の売却が目指せることです。
レインズは不動産会社専用の物件情報サイトのため、不動産会社同士で情報交換できます。
売却したい物件が登録されることによって、その情報を多くの不動産会社に共有できるでしょう。
買主を全国から探せるため、スムーズに売却しやすいのがメリットとなります。
2つ目のメリットは、適正価格がわかりやすいことです。
レインズは売り出し中の物件はもちろん、過去の取引も閲覧することができます。
土地や建物には定価はありませんが、相場はあるため、適正価格で売却することが大切です。
不動産の価格はそのときの需要や社会情勢、土地の形状や周辺環境などさまざまな要素によって決まります。
そのため、適正価格を設定するのは難しいといえるでしょう。
高すぎても安すぎても売却しにくくなるので、適正価格で売りに出すことが大切です。
3つ目のメリットは、売主が作成した図面を掲載できることです。
ほかの広告媒体では入力できる項目に限りがあり、記載したい情報を絞る必要があります。
アピールしたいポイントがたくさんあっても、すべて載せられない可能性が高いです。
買主にとってのメリットをたくさん掲載した図面を登録すれば、問い合わせや内覧希望者が増えるでしょう。

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不動産売却でレインズを利用する際の流れ

続いて、不動産売却でレインズを利用する際の流れについて解説します。

流れ1：査定を依頼する

まずは査定を依頼することから始めます。
査定とは、土地や建物がどのくらいの価格で売れそうなのかを、不動産会社が調査することです。
机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なります。
机上査定は売主から提示された情報や、周辺相場などをもとに、おおよその金額を算出する方法です。
訪問査定では机上査定の結果をもとに、実際に現地に足を運んで調査する方法となります。
日当たりの良し悪しや周辺環境の状況など、図面上ではわからないことを考慮できるので、精度の高い結果が出せるのがメリットです。

査定額の提示

査定が完了次第、価格を提示します。
机上査定の場合は5日以内、訪問査定の場合は1週間以内には結果が出るでしょう。
ただし、不動産会社のスケジュールによって結果が出るまでに時間がかかることがあります。

流れ2：媒介契約を締結する

次の流れは、媒介契約を締結することです。
媒介契約には下記の3つの種類があり、特徴がそれぞれ異なります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

売却の目的や物件の状態、売りたい期間などによって適した媒介契約の種類は異なります。
また、レインズへの登録義務が生じるか否かは、媒介契約の種類によるため注意が必要です。
どの種類に登録義務が生じるのかは、次のセクションで解説します。

流れ3：レインズに登録する

媒介契約の締結が完了したあとの流れは、不動産会社がレインズに土地や建物の情報を登録することです。
所在地や築年数、価格や間取り、駐車場の有無など、さまざまな情報が記載されます。
先述のとおり、売主が作成した図面も登録することが可能です。
レインズの登録が完了すると、全国の会員と情報を共有できるようになります。

流れ4：登録証明書の発行

物件の情報が完了すると、指定流通機構から登録証明書が発行されます。
不動産会社が受け取ったあと、売主に渡す流れです。

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不動産売却でレインズへの登録が必要な媒介契約の種類

最後に、不動産売却でレインズへの登録が必要となる、媒介契約の種類について解説します。

専任媒介契約

登録が必要な種類として、まず専任媒介契約が挙げられます。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、売主が見つけてきた買主と直接取引できる、自己発見取引は可能となります。
不動産会社と売主、それぞれで買主を探せるため、より条件の良い買主と契約できるのがメリットです。
専任媒介契約では媒介契約の締結後、7日以内に、レインズへ土地や建物の情報を登録する必要があります。
売主に対する活動報告義務も生じ、その頻度は2週間に1度以上です。

専属専任媒介契約

登録義務が生じるもう1つの媒介契約の種類は、専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約では、1社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引も不可となります。
3つのなかでもっとも制限が強い、契約の種類です。
専属専任媒介契約の場合、レインズへの登録期限は、媒介契約の締結後5日以内となっています。
専任媒介契約と同様、売主に対する活動状況の報告も義務で、その頻度は1週間に1度以上です。

一般媒介契約ではどうなる？

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約の種類となります。
自己発見取引も可能となっており、自由度の高い販売活動をおこなえるのがメリットです。
しかし、レインズへの登録が義務ではありません。
販売状況の報告義務も生じないため、進捗状況がわかりにくくなるのがデメリットです。
また、複数の不動産会社に仲介を依頼することによって、売主側の手間も増えることになります。
たとえば図面を変更したり価格を下げたりしたとき、契約しているところすべてに連絡を入れる必要があるからです。
なにを優先するかによって、媒介契約の種類は選ぶべきといえます。

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まとめ

レインズとは不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことで、早期の売却が見込めたり適正価格を把握できたり、売主とってさまざまなメリットがあります。
査定や媒介契約の締結、物件の情報や登録証明書の発行などを経て、実際に利用できるようになります。
レインズへの登録義務が生じるのは、専任媒介契約または専属専任媒介契約の2種類です。
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