不動産売却のための査定とは？相場の調べ方や査定方法の違いを解説

不動産売却でまず気になるのは、「どの程度の価格で売れるのか」という点ではないでしょうか。
多くの場合、売却価格の目安を知るためには不動産会社に査定を依頼することになります。
その際、事前にご自身でも相場についての知識をつけておくと安心です。
そこで今回は、ご自身で相場価格を調べる方法や、不動産会社に依頼する査定の種類について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却の査定依頼をする前に自分で相場を調べる方法とは

不動産の相場を調べたいなら、不動産会社に査定を依頼する方法が一般的です。
しかし、査定結果はあくまで目安であり、そのままの価格で売却できるとは限りません。
最終的には、売主と買主の双方が納得した価格で売買されるからです。
売出価格が相場より高すぎると買主が見つかりにくく、逆に安すぎると売主が損をしてしまいます。
不動産会社から査定結果を受け取った際に、ご自身でもその価格が適切かどうかを判断できるよう、しっかりと相場を把握しておきましょう。
ここでは、ご自身で不動産の相場を調べる方法を解説します。

不動産売却前に自分で相場価格を調べる方法1：類似物件を参考にする

近隣不動産の取引事例を参考にすることで、相場を把握できます。
「近隣エリアの似たような不動産は、最近どのくらいの価格で売買されているのか」について調べ、そこから相場を知る方法です。
「近隣相場」とも呼ばれています。
比較する際には、下記の項目に注目してみましょう。

• 売却する不動産の近隣エリアにある不動産であること
• 種別（一戸建て、マンション）
• 築年数
• 構造（木造、鉄筋コンクリートなど）
• 不動産の広さ（床面積）

販売価格の相場を調べるのであれば、一般的な物件情報サイトなどを参考にします。
また、実際に売買取引が成立した事例については、「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地総合情報システム」で閲覧が可能です。
これらは公的機関が運営しているサイトで、誰でも簡単にアクセスできます。

不動産売却前に自分で相場価格を調べる方法2：公的な価格を参考にする

公的な価格とは、国土交通省や各自治体が公表している「地価公示」「都道府県地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」といった数字のことです。
地価公示、都道府県地価、路線価についてはインターネットで閲覧できます。
固定資産税評価額については、各市区町村から毎年送付されてくる納税通知書で確認可能です。
公示地価、都道府県地価は取引価格と同じ程度、相続税路線価は取引価格のおよそ8割、固定資産税評価額は取引価格のおよそ7割を目安に設定されるため、市場価格の参考になります。

不動産売却における査定の種類1：机上査定

ご自身でおおまかな相場が把握できたら、不動産売却の第一歩として不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定依頼には「机上査定」と「訪問査定」があり、それぞれ査定方法やメリットが異なります。
違いを知ったうえで、ご自身の目的に合った査定方法を選択してください。

机上査定とは

机上査定とは、売却する不動産を実際に見て査定するのではなく、書類やデータのみを参考に価格を算出する方法です。
簡単な方法でおおまかな査定をするため、「簡易査定」とも呼ばれています。
机上査定の算出根拠
机上査定では、主に下記の項目を参考にして査定価格を算出します。

• 「立地」「広さ」「築年数」などの物件情報
• 類似物件の成約事例
• 類似物件の販売価格
• 市場の動向
• 公示地価などの公的な価格

成約事例や販売価格については、査定の際もレインズや土地総合情報システムを参考にします。
不動産売却の際に締結する媒介契約の期限は「3か月」に設定されていることが多いため、査定結果も「およそ3か月以内で売却した場合の想定価格」だと考えておきましょう。
机上査定の特徴とメリット
机上査定の大きなメリットは、査定依頼から結果が出るまでの時間が短いことです。
一般的には依頼から2～3日ほど、早ければ依頼当日に査定結果を知ることができます。
また、メールや電話のみで査定を完結できる気軽さも、机上査定の特徴の一つです。
忙しくて時間が作れない方や、不動産が遠方にあってなかなか現地に行けない方でも査定を進めることができます。
ただし、机上での簡易的な査定しかおこなわれないため、査定結果の精度については高いとはいえません。
「まだ不動産売却をするかどうか迷っている」「とりあえず不動産売却した際の相場だけ知っておきたい」など、おおまかな査定結果で問題ないという方に適した査定方法です。

不動産売却における査定の種類2：訪問査定

机上査定よりも精度の高い結果を求める方には、訪問査定がおすすめです。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地におもむき、実際の物件や周辺環境を調査したうえで価格を算出する査定方法です。
査定当日には、原則として売主も立ち合います。
訪問査定の算出根拠
訪問査定では、机上査定で調査する内容に加えて、現地で確認した次のような項目が査定の根拠となります。

• 建物の状況
• 日当たりや風とおし
• 駅からの距離
• スーパーマーケット、学校、病院などの周辺施設
• 騒音状況
• 夜間の治安（街頭の有無など）

ご覧のとおり、物件そのものだけでなく立地や周辺環境についても重要視されます。
もちろん室内の状態も確認するので、当日までに可能な限り清掃や設備の修繕を済ませておきましょう。
マンションの場合は、マンションのロビーや駐輪所といった共有部分も査定の対象となります。
訪問査定の当日に準備すべき書類
査定の精度をより高めるためには、下記の書類を準備しておくと効果的です。

• 不動産のパンフレットや設計図
• 不動産の周辺環境が把握できる地図
• 不動産購入時の売買契約書
• 権利証
• 住宅ローンの残高証明
• 固定資産税の納税通知書
• 管理組合関係の書類（マンションの場合）

また、住んでみて初めてわかることがある場合は、アピールポイントだけでなくマイナス要素についても担当者にきちんと伝えておきましょう。
不具合や過去に起こった事件・事故が売買契約後に発覚した場合、損害賠償請求などのトラブルにつながる恐れがあります。
訪問査定の特徴とメリット
訪問査定では、実際に現地を見なければわからない部分まで査定がおこなわれるため、机上査定よりも精度の高い査定結果が得られます。
査定当日、不動産の状態やアピールポイントについて担当者に直接伝えられる点もメリットだといえるでしょう。
ただし、現地の調査から査定結果が出るまでには1週間～10日ほど時間がかかります。
そのため、「時間がかかっても、より現実的な査定結果を知りたい」「本格的に不動産売却を進めていきたい」という方に適した査定方法です。
また、机上査定をした方も、不動産売却を進めるのであれば改めて訪問査定をすることになります。

まとめ

不動産会社への査定依頼は、不動産売却における最初のプロセスです。
おおまかな相場価格や市場の動向についてご自身で調査して把握できたら、机上査定と訪問査定のどちらを依頼するか検討してみましょう。
「まだ不動産売却の意思がしっかり固まっていない」という方も、お気軽に机上査定から始めてみてはいかがでしょうか。
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