不動産売却の理由による注意点！住み替えや離婚や相続のケースごとに解説！

不動産売却の数だけ売却する理由がありますが、理由によって把握しなければならない注意点は異なります。
本記事では住み替え、離婚、相続が理由で不動産売却する場合の注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市内で不動産売却を検討している方は、注意点を把握して売却でトラブルを起こさないように気を付けましょう。

住み替えが理由で不動産売却する注意点とは

住み替えが理由の場合、不動産売却と購入するタイミングに注意が必要です。
住み替え時の「売り先行」「買い先行」の不動産売却について注意点を解説します。

「売り先行」の不動産売却における注意点

住み替え時に売り先行で不動産売却するならば、仮住まいや引っ越し費用が必要になることが注意点です。
売り先行とは先にマイホームを売却し、引き渡しが完了してから新たに物件を探して新居を購入する住み替えの方法です。
住宅ローンの残債があり、売却したお金でローンを完済する場合や、数年掛けてじっくりと新居を探す場合などで用いられます。
先にマイホームを手放してから新居を購入するために、仮住まいへの入居が必要となることがあります。
その際の引っ越し費用や、賃貸物件の仮住まいならば初期費用が必要になることが注意点です。
さらに新居を購入し引っ越しするときにも費用がかかるため、買い先行の買い替えに比べたら諸費用が余分にかかることに注意が必要です。

「買い先行」の不動産売却における注意点

買い先行の住み替えの注意点はマイホームが売れる前に新居を購入するので、資金に余裕が必要なことと空き家になった住宅の管理が必要なことです。
また、住宅ローンの残債が残っていれば新居の購入で住宅ローンを組みづらいことや、ローンの支払いが2重になることにも注意が必要です。
住宅ローンの有無に関わらず住宅資金に余裕がなければ買い先行の住み替えは難しいと言えます。
売却中の不動産は空き家になるため適切な管理も必要です。
一戸建てを売却中で販売期間が長くなってしまうと建物が傷んで売却価格の低下を招くこともあります。
近隣住宅に迷惑をかけたり、市区町村に特定空家として指定されてしまうリスクもあるので、適切な管理が必要なのです。
買い先行、売り先行どちらの方法を用いたとしても、売却と購入のタイミングに注意し、できるだけリスクを減らした住み替え計画を建てる必要があるでしょう。

離婚が理由で不動産売却する注意点とは

現代社会では3組に1組の夫婦が離婚すると言われており、離婚が原因で不動産売却するケースも少なくありません。
その場合に注意することは財産分与のタイミングです。

離婚における財産分与とは

離婚時には夫婦で築き上げた財産を均等に分割する財産分与をしなければなりません。
婚姻後に不動産を購入した場合、名義に関わらず財産を半分に分割するため、持ち分や売却で現金を分ける、持ち分を買い取るなどの手続きをします。
婚姻後に築いた財産が対象なので、婚姻前に持っていた預貯金や預貯金を頭金にして不動産を購入した場合などは、その分を差し引く必要があります。
婚姻前に購入した不動産に婚姻後も居住して住宅ローンを支払っていた場合は、財産分与の対象となることが注意点です。
婚姻後に支払ったローンの額を計算し、その割合から共有財産と計算しなければなりません。
また、ここで分け合うお金は離婚慰謝料とは別のもので、精算した後に慰謝料の支払いをおこないます。
夫婦での話し合いが成立するならば慰謝料の代わりに持ち分を渡したり、財産分与を主張しないなどの精算も可能です。

財産分与で不動産売却する注意点とは

離婚が理由で不動産売却する場合は財産分与が目的のことが多いですが、そのときには売却の意思確認と売却タイミングに注意しなければなりません。
そもそも不動産は所有者の売却意思がなければ売却できないものです。
妻が財産分与で不動産を売却したいと主張したとしても、夫が反対している場合には別の方法で財産分与する方法を検討する必要があります。
共有名義の場合も同様で、どちらか一方が売却に反対している場合には財産分与としての不動産売却は成立しないことに注意が必要です。
夫婦で売却の意思が統一され実際に売却する際、持ち分のすべてを夫が持っている家を売って、残った現金を財産分与で分けるとします。
離婚後のタイミングで財産分与するには問題がありませんが、離婚前に現金を妻に渡してしまうと贈与として扱われ、贈与税が課税されます。
財産分与が理由で離婚前に不動産売却することは問題がありませんが、それで得た現金を分けるタイミングは離婚後が良いでしょう。
また、住宅ローンの残債があり、売却価格よりも残債のほうが大きい場合の不動産は財産分与の対象になりません。
不動産売却の際には住宅ローンの名義や残債、連帯保証の有無などを確認しましょう。

相続が理由で不動産売却する際の注意点とは？

使用しない不動産でも相続した場合には相続税などの支払いがあるため、売却することは珍しくありません。
しかし、相続にともなう売却だからこそ注意するべきことが2点あります。

不動産を相続したら名義変更の手続をおこなう

故人から相続人に所有者が変わる際の名義変更登記を相続登記と呼びますが、相続した不動産は相続登記しなければなりません。
2024年4月から相続登記が義務化され、現在未登記の物件も登記する必要があります。
もし理由もなく相続登記しなければ、10万円以下の過料が科せられるというペナルティがあります。
また、不動産は所有者でなければ売買契約を締結できないため、相続登記して故人から名義変更しなければ売却すらできません。
そのため相続で不動産を取得したら相続登記を必ずおこないましょう。
一般的に相続登記は司法書士に依頼して、手続きを代理してもらいます。
司法書士報酬と登記に必要な登録免許税を支払い、法務局での登記手続きの際に司法書士に納税してもらうことで手続きは完了します。

相続税の納付期限も注意点

相続税は相続を知った日の翌日から10か月以内に納税する必要があります。
不動産売却して売却したお金で相続税を納税するならば、納税期限にも注意しましょう。
相続が始まり、誰がどの財産を相続するのかスムーズに決まれば良いのですが、決まらず遺産分割協議などが必要になると長い時間がかかります。
不動産の相続までに時間がかかると売却期間が短くなってしまい、金額を下げたり、買い手に足元を見られる可能性があるので注意しましょう。
相続人全員から不動産売却の許可が得られれば、相続人の代表者に名義変更して売却を進めることが可能です。
売却で得た現金は相続税を支払った後に、遺産分割協議で決まった内容に基づいて精算すれば問題ありません。
いずれにしても相続税の納付期限があるので、不動産売却する際にはタイムスケジュールに注意しましょう。

まとめ

住み替えが理由で不動産売却する場合には、売却と購入のタイミングが注意点です。
離婚が理由ならば財産分与のタイミングと、どの範囲までが財産分与の対象なのか調査が必要なことに注意しましょう。
相続した不動産を売却する場合には名義変更することと、相続税の納付期限について忘れないようにしてください。
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