不動産売却の注意点！仲介と買取の契約の違いや離婚・相続時の注意点を解説！

不動産売却にはさまざまな理由がありますが、状況によって注意点が異なります。
本稿では仲介による不動産売却と買取の契約内容の違いについての注意点、離婚や相続にともなう不動産売却の注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市内で不動産売却を検討している方は注意点を確認しましょう。

仲介での不動産売却と買取の契約の違いによる注意点とは

一般買主へ不動産売却する際の仲介と、不動産会社に売却する不動産買取とでは買主や状況が違うので、契約に関する注意事項が変わります。
どのような部分が違い、注意が必要なのか解説します。

一般買主へ不動産売却する仲介と不動産会社に売却する買取の契約における注意点

仲介と買取の大きな違いは、買主が宅建業者かそうでないかです。
例外として一般法人が不動産買取することもありますが、その場合は一般買主として考えるべきでしょう。
不動産会社が買取をおこなう場合、重要事項説明の義務はなくなり、契約不適合責任は免責になることが一般的です。
仲介会社が間に入った買取ならば、重要事項説明書の交付は必要ですが説明は義務ではありません。
重要事項説明とは売買対象の不動産がどんな土地・建物で、その立地にどのような法律上の制限があるのかなどを確認するものです。
一般買主ならば不動産に詳しくないために細かく説明して理解を得たうえで契約に進みますが、宅建業者ならば専門家なのでその手続きは省略されます。
そして、契約不適合責任とは契約内容に対する売主の責任範囲を定めたもので、不動産売却の場合には知らされていなかった土地や建物不具合への保証がポイントです。
買主が不動産の専門家でもある宅建業者ならば買取前にリスクを判断できるので、免責になることが多いでしょう。
一般買主への不動産売却する仲介と不動産会社に売却する買取ではこのような違いがあるので、契約内容をよく確認しておきましょう。

一般買主へ不動産売却する仲介と不動産会社に売却する買取の違い

契約内容以外での仲介と買取の違いについてご説明します。
不動産会社が買主となる買取では、相談から契約、引き渡しまでに長い期間を必要としません。
販売活動がないために、お互いに合意できて引き渡しの準備ができるのならば数日で引き渡しすることも可能です。
もし、売却を親族やご近所に知られないように内密に進めるのならば、不動産会社が直接買主となる買取が適していると言えます。
売却価格は仲介での売却に比べて低くなりますが、不動産会社が直接買主となるため、仲介手数料の負担がなくなります。

離婚にともなう不動産売却の注意点

夫婦が離婚すると、財産分与といって婚姻期間中に夫婦で築いた資産を分割しなければなりません。
財産分与によって不動産売却することも少なくありませんが、どのような注意点があるのでしょうか。

離婚にともなう不動産売却では売却のタイミングも重要

離婚にともないマイホームを売却する場合は、売却のタイミングについて気をつけなければいけません。
もし、夫名義のマイホームを売却し、売却で得た資金を「離婚前」に妻に渡してしまうと贈与として扱われるからです。
マイホームの持ち分を妻が半分持っているならば問題はありませんが、所有者が夫ひとりならば注意が必要です。
離婚してから2年以内ならば財産分与として認められるので、不動産売却は離婚後にできるようにしましょう。

住宅ローンの残債と名義にも注意

財産分与を目的とした不動産売却時に、住宅ローンの残債が売却金額よりも大きいオーバーローンである場合は注意しなければなりません。
オーバーローンの状態ならば、売却時に現金で返済しきれなかった部分を個人の資金などで完済する必要があります。
返済する資金がなければオーバーローンの状態を解消できるまで住宅ローンを返済して残債を減らすか、自己資金を貯めましょう。
オーバーローン状態での不動産売却は財産分与として扱われないことも覚えておきましょう。
ほかにも、離婚後もどちらかが住み続けて、住宅ローンを支払い続ける場合には住宅ローンの名義に注意しましょう。
夫名義、もしくは、住宅ローンは共有名義だけれども夫が住宅ローンを返済し、妻が住み続ける場合には妻の生活基盤が夫の支払いに左右されてしまいます。
もし、夫が住宅ローンの支払いできなくなれば、いずれ競売になり妻は住むところがなくなってしまいます。
妻に住宅ローンの返済能力があるならば、夫から不動産を買取ることもひとつの解決方法です。
もし、妻の返済能力では買取が難しそうであれば、任意売却を用いた不動産売却も検討しましょう。
どちらの方法も住宅ローンや不動産売却についての専門的な知識が必要とされるので、自己判断せず、不動産会社に相談しながら取り組みましょう。

相続にともなう不動産売却の注意点

相続時には必要な手続きが多く、さらに不動産売却も進めるとなると混乱しかねません。
まずは、相続はどんな流れで進んでいくのかを理解しておきましょう。

一般的な相続の流れとは

相続が発生したときに最初にやることは、遺産範囲の確定です。
預貯金や有価証券、不動産などどこまで相続遺産の対象にするのか、債務や借金などマイナス資産の有無、控除対象になる生前贈与の有無などを確認し遺産総額を決定します。
不動産がある場合には不動産評価額を何らかの方法で決定しなければなりません。
公示地価や相続税路線価、固定資産税評価額など公示されているものや、不動産会社の査定、不動産鑑定士による鑑定評価など第三者の評価などで決定するのが一般的です。
この遺産範囲の確定と同時に相続人の誰が何を相続するのかを決定する遺産分割協議を進めます。
スムーズに遺産分割協議がまとまれば、遺産分割協議書を作成しそれに基づいて相続を進めましょう。
遺産分割協議がまとまらなければ、弁護士に依頼して間に入ってもらったり、裁判所の遺産分割調停の利用、裁判所の審判を仰ぐ方法もあります。
遺産分割内容が決まれば、相続人はそれぞれ相続割合に応じた相続税を納税しましょう。
このとき不動産売却して相続税を納税するならば、10か月の期限があるので注意が必要です。

不動産を相続する相続人が決定したら相続登記する

相続登記とは、不動産を相続したときに法務局に申請して故人から相続人に名義を書き換えることです。
このとき法務局に手続きとともに登録免許税という税金を納めます。
自分で手続きすることも可能ですが、司法書士に依頼して登記を進めてもらうことが一般的です。
将来的に相続登記は義務化され、怠るとペナルティが科せられますが、それ以外にも売却や賃貸物件として活用できないなどデメリットもあります。
相続が相次いだ場合にはさかのぼって相続人の同意を証明する遺産分割協議書を作成する必要があり、その労力は膨大なものになるでしょう。
不動産の相続人が決定したのならば、忘れずに相続登記しておきましょう。

まとめ

不動産売却の仲介と買取では買主や契約内容が異なるため条件にあう方を選択しましょう。
離婚にともなう不動産売却の際には売却のタイミングに注意が必要です。
また相続時には相続税の納付期限があるので、不動産売却して相続税を支払う場合は期限があることに注意しましょう。
群馬県伊勢崎市にて不動産売却をお考えの方は株式会社みらいにご相談ください。