空き家を売る・貸すメリットとデメリットや売却方法とポイントをご説明

空き家を売るべきか貸すべきかで悩んでいませんか。
基本的に空き家は売る方がおすすめですが、その判断基準を理解しておくことは大切です。
そこで今回は群馬県伊勢崎市で不動産売却をサポートする私たち株式会社みらいが、空き家を売る・貸すメリットとデメリットや売却方法とポイントについてご説明します。

空き家を売る場合と貸す場合のメリット・デメリット

ここでは空き家を売る場合と貸す場合のメリットとデメリットについてご説明します。
結論から言うと、得られるリターン・手間やコストを考えた場合、空き家に今後住む予定が無くて賃貸需要もそれほど見込めない場合は、空き家は貸すよりも売る方がおすすめです。

空き家を貸すメリットとデメリット

空き家を貸すメリットは、家賃収入を得られることです。
対してデメリットは、家賃収入を得るためには入居者募集の手間や物件管理のための管理会社とのやり取りの手間があげられます。
そして賃貸経営を維持するためのコストがかかることです。
入居者募集のたびに支払うことになる原状回復費用、建物が破損・劣化した場合の高額な修繕費、物件の競争力を維持するための高額な設備投資が不可欠になります。
物件管理は管理会社に任せておけば手間いらずという話を耳にしますが、実際にはそんなことはありません。
入居者からクレームが出たら、管理会社を通じてどのように対処するか判断しなければなりません。
空き家を貸す場合は、手間とコストに見合うだけの家賃収入を得られるかどうかを見極めることが大切になります。

空き家を売るメリットとデメリット

空き家を売るデメリットは、不動産を手放すことになることです。
特に相続した実家の場合、思い入れのある家を手放すことに寂しい気持ちを抱く方もおられるでしょう。
またローン残債がある空き家の売却には、ローンの完済のために費用がかかることもデメリットとなるでしょう。
一方で空き家を売却することで、まとまった資金を得られるメリットがあります。
また空き家の管理や固定資産税の支払いなど、手間とコストが無くなることも大きなメリットでしょう。

空き家を売るか貸すかの判断基準とは

この先、空き家にご自身が住む予定があるのであれば、空き家を貸すのがよいでしょう。
ただし貸すには賃貸需要が見込めることが必須となります。
賃貸需要が見込めないのであれば、手間とコストを考えて売るべきかどうか判断を迫られることになります。
一方、この先ご自身で空き家に住む予定がないのであれば、まとまった資金が得られること、維持管理の手間とコストが無くなることを考えれば空き家は売る方がおすすめです。

空き家を売る方法について

空き家を売るには、主に3つの方法があります。

空き家を古家付き土地として売る

築20年を超える空き家の場合、中古物件として売り出す以外にも、古家付き土地として売り出す方法があります。
築20年を超える木造住宅は建物部分の資産価値がゼロ評価となるため、資産価値のない古家が付いた土地として売り出すのです。
これによって建物を安く買って自分好みにリフォームしたいという買主以外にも、自宅を建築するために土地を探している買主に向けて売却活動ができるようになります。
空き家の解体が必要ないため、売主側には解体のための手間とコストがかからず、スムーズに売却活動に入れるというメリットもあります。
ただし建物部分の劣化が著しい場合、解体費用がかかると買主側の値下げ交渉の材料に使われる可能性があることを理解しておきましょう。

空き家を解体して更地で売る

空き家を更地にして売る方法のメリットは、古家付き土地として売るよりも早く売れる可能性が高いことです。
なぜなら更地であれば、買主は物件の購入後にすぐに家を新築することができるからです。
空き家が建っていると、買主は空き家の解体費用を支払い、更地になるまで待つ時間が必要になります。
日本では中古住宅よりも新築住宅を好む方が多いため、更地にした方が売れる可能性が高くなるのです。
ただし解体には高額な費用がかかるため、売却金額で賄えるかどうかを検討する必要があります。

空き家をリフォームしてから売る

築古の空き家をリフォームすると、売却できる可能性は高まります。
相続した空き家などの場合、築年数が経過していることもあって設備などの古さが目立つことでしょう。
キッチン、浴室、洗面、トイレといった水回りを中心に、設備や外壁などをリフォームすると物件の競争力が上がり、買主が早く見つかる可能性が高くなります。
ただし空き家のリフォームの場合、高額なリフォーム費用をかけても売却金額で費用を回収できないケースがほとんどなので、どこまでリフォームするかを慎重に判断する必要があります。

空き家を売る際に注意すべきポイントについて

空き家を売る際に注意すべきポイントは主に3つあります。

• 空き家の権利関係を確認する
• 空き家の状態把握
• 空き家を売るには長期の売却計画を立てる

空き家の権利関係を確認する

1つ目のポイントは、空き家を売る際には空き家の権利関係を正しく認識しておくことです。
権利関係に誤認があると、あとでトラブルになる可能性があるので注意してください。
空き家を売る場合、売却できるのは空き家の権利者だけです。
そのため空き家の名義が1人であれば問題ありませんが、親族などで共同名義になっている場合は、名義人すべての同意が必要となります。
共同名義人の誰か1人でも反対していれば、空き家を売ることはできません。
そのため空き家を売る際には、空き家の名義人には誰なのか、共同名義であれば全員の同意を得ることはできるのかをしっかり確認しておく必要があります。

空き家の状態把握

2つ目のポイントは、売却する空き家が遠方にあったとしても、売却前に必ず自分の目で空き家の状態を確認することです。
庭の雑草が生い茂っていたり、空き家の外観に破損があるような状態では、売りに出しても反響は薄いと予想されるでしょう。
そのため、空き家を売る際にネックになる要素はないかチェックしておく必要があります。
現況の確認でポイントになるのは、主に以下の項目です。

• 敷地境界の確認
• 敷地に面する道路の確認
• 修繕が必要な箇所の有無のチェック
• ガス・電気・水道の確認
• 周辺のライバル物件の現況の確認

このように、空き家の状態把握をしておくことで、適切な売却計画を立てることができるようになります。

空き家を売るには長期の売却計画を立てる

空き家を売る場合、物件の内容次第では売却が長期化するケースもあります。
特に相続した築古の実家を売る場合や、地方にあって立地の悪い空き家を売る場合などです。
近年、全国の放置空き家が問題になっているように、全国的に空き家が増えていてライバルが多く、売りに出してもすぐに売れないことが予想されます。
焦ってすぐに売却価格の値下げに踏み切るのではなく、できるだけ高く売りたい場合には長期的な計画で売却活動に取り組む必要があります。

まとめ

今回は空き家を売る・貸すメリットとデメリットや、売却方法とポイントについてご説明しました。
空き家を貸すという選択肢もありますが、メリットとデメリットを考えると、この先ご自身で住む予定がないのであれば、空き家は売る方がおすすめです。
空き家の売却は物件によっては長期化する可能性があるので、長期的な売却計画を立てることが大切です。
私たち株式会社みらいは、群馬県伊勢崎市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。