離婚時の不動産売却における注意点！財産分与で損をしないための基礎知識

夫婦が暮らしていた家は、離婚時の財産分与の対象となります。
物理的に分配が難しい不動産は、売却して現金化することで公平に分配できるためおすすめです。
ただし離婚時の不動産売却には、売るタイミングや売却方法などいくつかの注意点があり、何の知識もなく進めてしまうと損をしてしまう可能性があります。
そこで今回は、群馬県伊勢崎市で不動産売却をご検討中の方に向けて、離婚時の不動産売却における注意点をご紹介します。

離婚時の不動産売却における注意点「売るタイミングは離婚後」

まず、離婚時の財産分与とは何か、財産分与の方法と注意点をみていきましょう。

財産分与とは

財産分与とは、婚姻中に夫婦で協力して築いた共有財産を、離婚時に夫婦で分配することです。
財産分与の対象となる共有財産は、預貯金や有価証券、保険解約返戻金、生命保険積立金、退職金のほか、自動車、家や土地といった不動産も含まれます。
不動産の名義人が夫もしくは妻だけであっても、共有の財産から購入した不動産は財産分与の対象となります。

財産分与の方法

離婚時に不動産を財産分与するには、次のような方法があります。
現物分割
現物分割とは、不動産をそのまま分与することです。
たとえば不動産を妻が受け取ったとしたら、夫はその不動産とは別の共有財産を受け取るといった方法です。
換価分割
換価分割とは、財産を売却し、現金化して分配することです。
不動産売却により得た利益を夫婦で分け合うといった方法で、不動産を公平に分配できるため多く利用されています。
代償分割
代償分割とは、相手の持分を買い取る方法です。
たとえば不動産を妻が取得したい場合、夫に対して夫の持分相当の現金をを支払うといった方法です。
なおこの方法は資力がなくては実現できません。

不動産の財産分与には換価分割がおすすめ

離婚時に不動産を公平に分配するには、売却し、現金化して分配する換価分割がおすすめです。
離婚に際し不動産売却をおこなうときには、次の2つの注意点を押さえておきましょう。
換価分割の注意点①不動産売却のタイミングは離婚後
離婚によって不動産売却をおこなう際は、そのタイミングに注意が必要です。
離婚前に不動産売却をおこない財産を分け合うと贈与とみなされ、贈与税が発生します。
一方、離婚後におこなうのであれば贈与ではなく財産分与の扱いとなるため、贈与税はかかりません。
そのため、不動産売却は離婚後のタイミングでおこなうということが1つ目の注意点です。
換価分割の注意点①不動産売却は名義人でなければできない
離婚によって不動産売却をおこなう際は、事前に不動産の所有名義を確認する必要があります。
2つ目の注意点は、不動産の売却は名義人でなければできないということです。
もし夫が名義人となっているなら妻が勝手に売却することはできません。
また、夫婦の共有名義となっている不動産であれば、両者の同意がなければ売却できないのです。

離婚時の不動産売却における注意点「オーバーローンの場合」

離婚時にオーバーローンの状態であれば、売り方を検討する必要があります。
ここでは、オーバーローンの場合の注意点をみていきましょう。

オーバーローンでは一般的な売却方法が困難である

オーバーローンの場合の大きな注意点は、一般的な売却方法が使えないということです。
住宅ローンの残債が不動産売却額を下回っている状態を「アンダーローン」といい、住宅ローンの残債が不動産売却額を上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
不動産を売却するには、住宅ローンの完済が原則です。
そのため、アンダーローンであれば売却金によって住宅ローンが完済できるので、一般的な売り方が可能です。
しかし、オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまうため、不足額を現金で用意する必要があります。
もし自己資金で返済できないのであれば、一般的な売却が難しくなります。

完済できない場合は任意売却を検討する

不動産の売却額に自己資金を足しても住宅ローンの完済ができない場合、任意売却による売却を検討する必要がでてくるでしょう。
任意売却とは、借り入れをしている金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却を利用するには、一時的に返済を滞納する必要があるため、信用情報機関の信用情報に事故情報が載るというデメリットが発生します。
これは、いわゆるブラックリストと呼ばれるもので、掲載されることにより5～7年間は新たにクレジットカードを作ることや、ローンを組むことなどができなくなります。

オーバーローンの場合は財産分与の対象にならない

共有財産である不動産がオーバーローンの状態の場合、財産価値がないことから、その不動産は財産分与の対象にはなりません。

離婚時の不動産売却における注意点「媒介契約の選び方」

離婚による不動産売却では、一般的に仲介による不動産売却方法が多く利用されています。
仲介とは、不動産会社に買主探しを依頼するという売却方法で、市場相場で売却できる可能性が高くなります。
できるだけ高く売ることで、財産分与における取り分も多くなるためおすすめです。

媒介契約における注意点

仲介での不動産売却では、不動産会社と売主とのあいだで媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、どのような売却活動をおこなうか、売買契約が成立した際の報酬はどうするかといった内容を取り決めておく契約です。
媒介契約は3種類のなかから選択する
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、売主の条件に合うものを選択する必要があります。
媒介契約の選び方における注意点を知っておくことで、スムーズな売却につながるでしょう。
ここではそれぞれの特徴を解説します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約することができ、売主がみつけた買主へ直接売却することが可能です。
なお、一般媒介契約ではレインズといわれる不動産会社専用の情報サイトへの登録が義務付けられていないことから、情報が広がりにくい傾向にあります。
しかし、離婚により不動産を売却するということを近所に知られたくないという場合には向いている媒介契約といえるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、同時に契約できるのは1社のみですが、売主がみつけた買主へ直接売却することは可能です。
レインズへの登録義務があることから情報が広がりやすく、売主に対して販売状況の報告義務があることから状況を把握しやすいというメリットがあります。
売れにくい物件でも比較的早期に売却できる傾向にあることから、確実に売却したいという方に向いている媒介契約といえるでしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も1社のみとの契約で、基本的には専任媒介契約と同様ですが、レインズへの登録がより早く、売主への報告頻度が高くなります。
ただし、売主がみつけた買主へ売却する際も不動産会社を介する必要があるため、買主にあてがあるという方は専任媒介契約を選択すると良いでしょう。

とにかく早く売却したいという方は買取も検討

仲介以外の不動産売却方法として買取という方法もあります。
買取では、不動産会社が直接買主となる方法で、近所に知られずとにかく早く売却したという方に向いています。
ただし、仲介に比べて売却価格が安くなるため、高く売りたい方には不向きです。

まとめ

不動産の名義人がどちらか一方であっても、共有財産である不動産は財産分与の対象です。
余計な税金を支払わないために、不動産売却のタイミングは離婚後と覚えておきましょう。
私たち「株式会社みらい」では、群馬県伊勢崎市を中心として不動産売却のサポートをしています。
離婚により不動産売却をご検討中の方も、ぜひ弊社へご相談ください。