離婚時は家の査定が必要？査定方法や査定時の注意点も解説

不動産の査定は売却する際に必要なものと思われがちですが、離婚時には売却するしないに関わらず査定が必要です。
不動産が夫婦の共有財産である場合、その資産価値を正確に把握し、公平な財産分与をおこなう必要があるためです。
そこで今回は、離婚時に不動産査定が必要となる理由や具体的な査定方法、注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を所有しており、離婚をお考えの方は最後までご覧ください。

離婚時に家の査定が必要な理由は？

はじめに、離婚時に家の査定が必要な理由を解説します。

財産分与の基準となるため

離婚時には、夫婦が婚姻期間中に築いた財産を分け合う「財産分与」をおこなうのが一般的です。
財産分与の対象は、預貯金や有価証券だけでなく、マイホームなどの不動産も含まれます。
現金であれば均等に分割ができますが、不動産の場合は物理的に分割ができません。
そのため、まず家の価値を不動産査定で把握し、その金額をもとに以下のいずれかを選択することになります。

• 売却して代金を分け合う
• 一方が家を取得してもう一方に代償金を支払う

財産分与の割合は「原則2分の1ずつ」と言われていますが、夫婦間の話し合いで割合を調整することも可能です。
もし話し合いが長引き、意見がまとまらない場合は、調停や裁判で決めることになります。

売却するか住み続けるかの判断材料になるため

離婚後に家を売却するのか、一方が住み続けるのかを決める際にも、不動産査定は欠かせません。
売却する場合は、査定結果をもとに適正な価格で市場に出し、得られた売却益を財産分与の対象として取り扱います。
どちらかが住み続ける場合も、家の評価額を把握しておくことで、持分の買取りや代償金の金額を正確に算出できます。
「今売ればいくらの現金が得られるか」「相手からいくらで持ち分を買い取る必要があるか」といった具体的な判断をするためにも、不動産査定は必要不可欠です。

住宅ローンを完済できるか確認するため

家に住宅ローンが残っている場合、売却すると同時にローンを完済する必要があります。
住宅ローンを組んだ家には抵当権が設定されており、ローンを完済して抹消しなければならないためです。
残債を売却代金だけで完済できるかどうかを調べるには、ローンの残りと不動産の売却価格を知る必要があります。
もし査定額がローンの残債を下回る場合、不足分を自己資金から賄うか、任意売却を検討することになります。

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離婚を機に家の査定を出すなら？依頼先と査定方法について

不動産査定の依頼先には、不動産会社と不動産鑑定士があります。
それぞれで査定方法が異なるため、目的や状況に応じて適切な依頼先を選ぶことが大切です。

不動産会社による査定

不動産会社による査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定
簡易査定とは、物件の立地や間取り、公示地価、過去の取引事例などのデータをもとに査定額を出す方法です。
現地調査をおこなわないため、早ければ即日、遅くても数日以内に査定結果を知ることができます。
ただし、実際の建物の状態や周辺の細かい条件が反映されないので、実際の売却価格と差が出ることもあります。
これらの特徴から、机上査定は「大まかな相場を把握したい」「まずは目安が知りたい」といった場合におすすめです。
訪問査定
訪問査定は、簡易査定で得た基本情報に加えて、実際に物件を確認したうえで査定額を算出する方法です。
室内の状態や日当たり、周辺環境なども含めて総合的に評価するため、より正確な査定額を把握できます。
とくに一戸建ては個別性が高く、実際に物件を見てみないとわからないことも多いです。
査定結果が出るまでに数日から1週間ほどかかることもありますが、売却や財産分与をおこなう際は訪問査定のほうが安心でしょう。
なお、簡易査定も訪問査定も基本的には無料で依頼できます。

不動産鑑定士による査定

不動産会社だけでなく、不動産鑑定士に査定を依頼する方法もあります。
不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を公的に評価する国家資格を持った専門家です。
不動産鑑定士に査定を依頼すると、「鑑定評価書」と呼ばれる正式な書類を発行してもらえます。
この鑑定評価書は法的な効力を持ち、裁判所や金融機関などの第三者にも通用する客観的な資料として扱われます。
そのため、離婚後もどちらか一方が住み続ける場合の財産分与時など、信頼性の高い評価が求められる際におすすめです。
ただし、鑑定には一般的に20～30万円程度の費用がかかり、結果が出るまでには2〜4週間ほどの期間が必要です。
費用と時間はかかりますが、より正確な査定額が知りたいという場合は、有力な選択肢と言えるでしょう。

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離婚時に家の査定を依頼する際の注意点

離婚にともない不動産の査定を依頼する場合、通常の売却時とは異なる注意点があります。
感情的な対立やトラブルを避けるためにも、査定を依頼する際の注意点を確認しておきましょう。

査定額で売却できるとは限らない

査定額とは、不動産会社が物件を評価し、おおむね3か月程度で売却できると予想される価格のことです。
「査定額＝成約価格」と認識している方も多いですが、必ずしもその価格で売却できるわけではありません。
不動産取引では買主から価格交渉を受けることが多く、成約価格が下がる可能性も十分にあります。
また、離婚後もどちらかが家に住み続けるケースでは、財産分与の基準として査定額を用いる場面もあります。
この場合も、実際に売却したわけではないため、あくまで参考価格であることを理解しておくことが大切です。
仮に高い査定額を算出されても、鵜吞みにしないようご注意ください。

住宅ローン残債を完済できるか確認する

住宅ローンの残債がある場合、売却代金で完済できるかを事前に確認する必要があります。
家を売却するにはローン完済と抵当権の抹消が必要なため、買主が見つかっても残債を清算できなければ取引は成立しません。
もし売却代金だけでローン残債を完済できない場合は、不足分を自己資金で賄う必要があります。
ローン残高と自己資金のバランスを踏まえ、対応可能かどうかを慎重に判断しましょう。

共有名義の不動産を売る際は双方の同意が必要

夫婦で共有名義にしている家を売る場合は、双方の同意が必要です。
たとえ配偶者であっても、一方の同意がないまま勝手に売却することはできません。
どちらかが売却に反対している場合、その家を売ることはできないため、事前にしっかりと話し合っておくことが重要です。
もし夫婦間で話し合いがまとまらない場合は、調停や裁判を通じて解決を図ることになります。
いずれも時間や費用がかかるうえ精神的な負担も大きいため、専門家の助言を得ながら話し合いで解決を目指すのが望ましいでしょう。

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まとめ

離婚時に不動産査定が必要な理由は、不動産の価値を正確に把握し、公平な財産分与や売却・居住の判断材料とするためです。
査定の依頼先は主に不動産会社と不動産鑑定士に分けられますが、ご自身の状況に合わせて判断することが大切です。
なお、共有名義の不動産は双方の同意がなければ売却できないため、離婚の手続きを進める前にしっかり話し合っておきましょう。
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