建てたばかりの新築物件は離婚後どうする？売却方法や注意点についても解説

念願のマイホームを手に入れたものの夫婦関係が破綻し、離婚を余儀なくされるケースがあります。
こうような場合に悩みの種となるのが、建てたばかりのマイホームです。
売却するか、もしくは一方が住み続けるか、いずれにしても複雑な手続きが必要になります。
今回は、離婚後に新築物件を売却する方法や、家に住み続けるための条件、離婚時に注意すべきポイントについて解説します。
群馬県伊勢崎市で新築物件を購入直後に離婚を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

建てたばかりの新築物件を離婚後に売却する方法

離婚をする際には、婚姻後に夫婦で築いた財産を分け合う「財産分与」という手続きが必要です。
財産分与の割合は、2分の1ずつが原則ですが、双方が同意すれば話し合いによって決めることが可能です。
不動産も財産分与の対象であり、家の名義に関係なく、夫婦で協力して得た財産であれば折半する必要があります。
これらを踏まえた上で、建てたばかりの新築物件を離婚後に売却する方法について確認していきましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅の売却価格がローンの残債を上回っている状態を指します。
この場合、売却代金でローンを完済できるため、一般的な不動産と同じように売却することが可能です。
とはいえ、新築物件を購入して間もないタイミングでは、ローンの残高が多く残っているケースがほとんどです。
住宅ローンが残っている間は、金融機関が物件に抵当権を設定しており、そのままでは売却ができません。
抵当権とは、金融機関が貸付金の回収を確保するために、不動産を担保として設定する権利のことです。
売却するには、まずこの抵当権を抹消する必要があり、その条件となるのが住宅ローンの完済です。
つまり、離婚を機に建てたばかりの家を売却するには、ローン残債をすべて返済する必要があるということになります。

オーバーローンの場合

査定の結果、建てたばかりの新築物件がオーバーローンになることもあります。
オーバーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。
この場合、売却してもローンを完済できないため、抵当権の抹消ができず、離婚時に売却するのが難しくなります。
こうした状況では、通常の売却ではなく「任意売却」という方法が選ばれることが一般的です。
任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を金融機関の同意のもとで売却する手続きです。
収入減や病気などで返済が困難な場合に利用される方法ですが、利用にはいくつかの注意点があります。
たとえば、金融機関が任意売却を認めない可能性がある、期限内に売却が完了しないと競売にかけられるなどです。
また、ローンやクレジットカードの新規契約が一定期間制限されるなどのデメリットも考慮する必要があります。
こうしたリスクを理解したうえで、不動産会社に相談しながら慎重に判断することが重要です。

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建てたばかりの新築物件に離婚後も住み続ける方法

トラブルを避けるためには、離婚を機に自宅を売却するのがおすすめです。
しかし、どちらか一方が住み続けることを希望する場合もあるでしょう。
ここからは、離婚後もどちらか一方が住み続ける方法について解説します。

マイホームと住宅ローンの名義を住み続ける側に変更する

建てたばかりの新築物件に夫または妻が住み続ける場合、マイホームと住宅ローンの名義を住み続ける側に変更する必要があります。
これは、登記簿の名義人とローンの契約者、そして実際に居住する方が基本的に一致していなければならないためです。
たとえば、夫名義の住宅に妻が住み続ける場合は、妻への名義変更が必要となります。
ただし、名義変更はそう簡単ではなく、住宅ローンの返済中は認められないケースも多いです。
その理由の一つに、新しい名義人となる方の経済力や信用力が金融機関の審査で問われることが挙げられます。
金融機関の審査に通過できなければ、名義変更はできません。

名義を変更せずに名義人でない側が住み続ける

名義変更をせず、名義人ではない側がそのまま住み続けるという選択肢もあります。
たとえば、夫名義の住宅に離婚後も妻と子どもが暮らし続けるケースがこれにあたります。
一見すると手続きが簡単でスムーズに進みそうですが、実は大きなリスクを伴う方法です。
仮に夫が住宅ローンの返済をやめてしまった場合、妻と子どもは住まいを失う可能性があります。
「離婚したのだから返済はしない」といった事態になれば、大きなトラブルに発展しかねません。
また、住宅ローンは契約者が住むことを前提にしているため、契約者が出ていくとなると契約違反になるリスクがあります。

連帯保証人と連帯債務者の立場を解消する

建てたばかりの新築物件では、夫婦のどちらかが連帯保証人や連帯債務者になっているケースもあります。
このような場合に、どちらか一方がマイホームに住み続けるなら、もう一方の保証・債務の立場を解消する手続きが必要です。
そのままの状態では、万が一契約者が返済できなくなった際に、連帯保証人や連帯債務者に返済義務が生じるからです。
ただし、これらの立場を解消するためには、金融機関から同意を得なければなりません。
新たに名義を引き継ぐ側の収入や信用状況が十分でなければ、承認されないこともあります。

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新築物件を建てたばかりで離婚する場合の注意点

なるべく円満に手続きを進めるためにも、新築物件を建てたばかりで離婚する場合の注意点を確認しておきましょう。

離婚協議書と公正証書を作成する

住宅ローンの残債が多い場合、住宅ローンの支払いに関するトラブルが起きやすくなります。
たとえば、夫名義の家に妻が住み続け、夫がローンを払い続ける場合、口約束だけで済ませると後々大きなリスクを抱えることになります。
もし、約束通りに返済がおこなわれなかったとしても、証拠がなければ相手の責任を問うことができません。
そのため、住宅ローンや不動産に関する取り決め内容は、離婚協議書に明記し、公正証書として残すことが重要です。
公正証書は、公証役場で公証人が作成するもので、法的効力を持つ書面です。
多少の手間や費用はかかりますが、後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐために、作成しておくことを強くおすすめします。

ローンの負担割合について話し合っておく

住宅ローンの負担割合についても、あらかじめ取り決めておくことが大切です。
慰謝料や養育費が発生するケースでは、支払いのバランスを考慮して、住宅ローンを夫婦で分担する形をとることもあります。
ローンの支払いを折半する場合も、その割合や方法を明確にしておかないと、後々トラブルになる可能性があります。
曖昧な取り決めにならないよう、負担割合についてもしっかりと話し合い、離婚協議書などの書面に残しておきましょう。

離婚を理由に連帯保証が解除されることはない

離婚を理由に連帯保証が自動的に解除されることはありません。
連帯保証や連帯債務の契約は、あくまで金融機関との取り決めによるものです。
たとえ離婚したとしても、金融機関の同意がなければ、連帯保証人や連帯債務者の立場は継続されます。
離婚後も債務を背負い続けるリスクを回避するには、金融機関に相談し、立場の解消手続きを進めることが重要です。
先に述べたように、金融機関の判断によっては認められないケースもあるため、早めの対応が求められます。

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まとめ

離婚時に新築物件を売却する場合、アンダーローンかオーバーローンかで対応が異なります。
もしどちらか一方が住み続ける場合は、名義変更や連帯保証・債務の整理が必要です。
また、トラブルを防止するためにも、離婚協議書や公正証書の作成、ローン負担割合の取り決めも欠かさずに行いましょう。
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