空き家を売却する手順は？費用や注意点も解説

少子高齢化や核家族化が進み、日本全国で空き家が増加しています。
相続や贈与で家を継承したものの「活用できない…」という方も多いのではないでしょうか。
そのような問題を解決するための選択肢の一つが、売却することです。
今回は空き家を売却する手順や方法、費用の目安や注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市で空き家を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の売却方法と手順

まずは、空き家の売却方法と手順について解説します。

そのまま売却する

方法としてまず挙げられるのが、そのまま売却することです。
築年数が新しかったり状態が良かったりする場合、現状のままでも売れる可能性があります。
まだ住める状態であれば、中古物件として売りに出し、購入希望者を探します。
不動産会社に査定を依頼し、販売活動をおこなったり買主と売買契約を締結したりしたうえで、引き渡しをするのが一般的な手順です。
もし築年数が古かったり状態が悪かったりする場合は、古家付き土地として売りに出すことを検討します。
古家付き土地とは、建物に資産価値がほとんどない状態のときに用いる方法です。
解体することを前提に、土地値のみで売りに出すことになります。
そのため、土地を探している方が、メインターゲットとなるでしょう。
古家付き土地として売りに出す場合も、不動産会社に査定を依頼したり、販売活動をおこなったりするのが一般的な手順です。

更地にして売却する

更地にして売却することも、方法の一つです。
築年数が古く、見た目の印象が悪い場合、建物があると売却しにくくなる恐れがあります。
更地にすると見た目がすっきりして第一印象が良くなったり、土地の大きさや形状がわかりやすくなったりするのがメリットです。
また、土地の需要があるエリアであれば、解体することによって早期の成約が期待できます。
空き家の立地や建物の状態を考慮し、更地にするか否かを検討なさってください。
更地にして売る場合は、解体業者や不動産会社に見積もりを依頼し、建物を解体してから販売するのが一般的な手順となります。

買取で売る

方法として、買取で売ることも挙げられます。
買取とは、不動産会社が直接空き家を買取する方法です。
仲介と違い、買主が不動産会社となるので、販売活動をおこなわずに売却することができます。
また、仲介よりスピーディーに売りやすいことも、大きなメリットです。
仲介の場合、売りに出してから成約に至るまで、3か月～半年ほどかかるのが一般的となります。
立地条件や建物の状態によっては、販売期間が長引くこともあるでしょう。
買取なら、早ければ一週間ほどで売買契約に至ることもあります。
買取では査定を依頼し、金額に納得できれば売買契約の締結、引き渡しとなるのが一般的な手順です。

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空き家の売却手順とともに知っておきたいかかる費用

続いて、空き家の売却手順とともに知っておきたい、かかる費用や税金について解説します。

印紙税

かかる費用としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税とは、売買契約書に必要な税金となります。
契約金額に応じた収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて納税する手順です。
令和9年3月31日までに作成された契約書には、軽減措置が適用され、下記の金額になります。

• 契約金額500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 契約金額1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 契約金額5,000万円超え1億円以下：3万円

本来納めるべき税金の、半額程度となります。
ただし、税制が変わる可能性があるため、あらかじめ国税庁のホームページを確認しておくことが大切です。

譲渡所得税

空き家を売却したときにかかる費用として、譲渡所得税も挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売って譲渡所得（利益）が生じた際にかかる費用です。
所得税と住民税を総称したものが、譲渡所得税と呼ばれます。
譲渡所得税のベースとなる、譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝売却金－（取得費＋譲渡費用）
買主より受け取った売却金から、取得費と譲渡費用を差し引きます。
取得費とは、空き家を購入したときに支払った費用です。
建築費用や印紙代、仲介手数料や登記費用などが該当します。
譲渡費用とは、空き家を売ったときに支払った費用のことです。
印紙税や仲介手数料、登記費用などが挙げられます。
また、譲渡所得税は、譲渡所得に対して下記の税率をかけて算出します。

• 所有期間5年以下：約40％
• 所有期間5年超え：約20％

所有期間によって税率が2倍近くことなるので、売るタイミングにも注意したいところです。

仲介手数料と解体費用

仲介手数料と解体費用も、かかる費用の一つです。
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う費用となります。
成功報酬となり、取引が成立しない限り、発生することはありません。
法律で上限額が定められており、金額は下記のようになります。

• 200万円以下の部分：売却価格×5％+税
• 200万円～400万円以下：売却価格×4％+2万円+税
• 400万円を超える部分：売却価格3％+6万円+税

金額は、取引価格によって異なります。
また、空き家を解体して更地にして売る場合、解体費用が必要です。
木造一戸建ての場合、1坪あたり3万円～5万円が相場となるでしょう。
ただし、空き家の立地や構造、作業の手順などによって、費用は異なります。

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空き家の売却手順と注意点

最後に、空き家を売却する際の注意点と、手順について解説します。

名義変更をおこなわないと売ることができない

注意点としてまず挙げられるのが、名義変更をおこなうことです。
不動産は所有者しか売ることができないので、現所有者に名義を変更しておく必要があります。
相続した家の場合、まずは相続登記によって、所有者を変更することがポイントです。

状態を確認したうえで売りに出す

状態を確認することも、注意点の一つです。
不具合や破損などがある状態で引き渡した場合、買主とトラブルになる可能性があります。
とくに人が住んでいない状態が長く続いているときは、売り出す前に入念なチェックが必要といえるでしょう。

更地にするタイミングに注意する

更地にする場合、タイミングに気を付けることも注意点の一つです。
建物が建っている土地は、住宅用地の特例により、税金が優遇されています。
解体すると特例の対象外となり、税金が高くなる恐れがあることを注意点として押さえておきます。

売却の手順

売却する際の一般的な手順は、下記のとおりです。

• 査定に出す
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

売りに出してから成約に至るまで、3か月～半年ほどかかるのが一般的です。
しかし、築年数や立地条件、そのときの需要の有無などによって、売却期間は異なります。

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まとめ

そのまま売りに出したり更地にして売却したり、買取を依頼するなど、空き家の売却方法には複数の種類があります。
税金や仲介手数料、更地にする場合は解体費用など、売却時にはさまざまな費用が必要です。
名義変更をおこなうことや、更地にするタイミングなどには注意して売却を進めましょう。
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