親名義の土地を相続する流れとは？名義変更の義務化と変更しないリスクを解説

親名義の土地を相続するときは、必ず名義を相続人に変更する手続きをおこなわなければなりません。
名義を変更せずに放置しておくと、多くのリスクが生じる可能性があるため注意が必要です。
そこで、親名義の土地を相続するときの流れと、名義変更の手続きや変更する際のリスクについて解説します。
群馬県伊勢崎市で土地を相続する可能性がある方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の土地を相続するときの流れ

親名義の土地を相続する際は、まずは全体の流れを把握しておくことが大切です。
ここでは、親名義の土地を相続するときの流れを4つに分けて解説します。

流れ①相続人を確認する

相続が発生した際は、まずは誰が相続人に該当するのかを確認しなければなりません。
遺言書がある場合は、遺言書どおりに遺産分割することになりますが、遺言書がない場合は、法律で定められている法定相続人と呼ばれる方が相続人となります。
法律で定められている法定相続人は、「配偶者」と「血族」です。
配偶者は常に相続人となり、血族は以下のように相続順位が定められています。

• 第1順位：子または孫（直系卑属）
• 第2順位：親または祖父母（直系尊属）
• 第3順位：兄弟姉妹

血族は配偶者と異なり、順位の上の相続人が1人でもいれば、下位の方は相続する権利はありません。
つまり、子や孫がいれば、両親や兄弟姉妹が相続人になることはないというわけです。
なお、相続人の権利は、亡くなった方の戸籍を調査し確認していきます。

流れ②遺産分割協議で土地の相続人を決める

次に、相続人となった方全員で遺産分割協議をおこない、土地を誰が相続するのか話し合います。
遺産分割協議内容は、全員の意見が一致する必要があり、1人でも納得しない場合は成立しません。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
なお、遺言書がある場合は、遺言どおりに遺産分割することになりますが、話し合いで再度相続人を決めることも可能です。

流れ③名義変更の必要書類を揃える

相続人が決まったら、亡くなった方から相続人へ土地の名義を変更する必要があります。
その際は、以下のような書類が必要です。

• 登記申請書
• 戸籍謄本や除籍謄本
• 遺産分割協議書
• 印鑑証明書
• 固定資産税評価証明書

なお、状況に応じて必要書類が異なるため、事前に管轄の法務局へ確認しておくと良いでしょう。

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親名義の土地を相続した際に必要となる名義変更とは？

前述したように、土地を相続した場合は、亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きが必要になります。
ここでは、名義変更の必要性について、また名義変更の流れを解説します。

土地の相続時は名義変更（相続登記）が必要

土地を相続した際に、亡くなった方から相続人に名義を変更することを「相続登記」と呼びます。
土地などの不動産の所有者は、法務局で管理されている登記簿に記録されています。
そのため、相続により所有者が変わった場合は、所有権を移す手続きをしなければならないのです。

名義変更（相続登記）は2024年4月から義務化が開始

2024年4月1日以前は、名義変更の手続きである相続登記は任意となっていました。
しかし、任意としたことで多くの相続人が名義変更をせずに放置し、所有者不明といった問題が生じたのです。
所有者不明土地は、公共事業の妨げになるだけでなく、ゴミの不法投棄や不法占有者により、周辺の治安に悪影響を及ぼす恐れがあります。
このことから、2024年4月1日から相続登記は義務化となりました。
申請期限は、相続財産に不動産があることを知ってから3年以内です。
また、過去の相続分も義務化の対象になっています。
つまり、2024年4月1日よりも前に相続していた土地なども相続登記する必要があります。
2027年3月末までと猶予期間が設けられているため、早めに手続きすることが大切です。

名義変更の流れ

土地の名義変更をおこなう場合は、以下の流れに沿っておこないます。

• 必要書類を揃える
• 登記申請書を作成する
• 管轄の法務局に提出する
• 登記識別情報通知を受け取る

名義変更で必要な書類がそろったら、法務局に申請するための登記申請書を作成します。
登記申請書は、様式が決まっているものの、専用の用紙があるわけではないため、ご自身で作成することになります。
法務局のホームページ上を参考にすると良いでしょう。
登記申請書ができたら、管轄の法務局に申請します。
申請は、持参でも郵送でも構いませんが、オンライン申請することも可能です。
申請から約1～2週間で名義変更の登記が完了します。
完了すると、登記識別情報通知が郵送されてきます。
これが、いわゆる権利証としての役割になるため、紛失しないように大切に保管しておきましょう。

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親名義の土地を相続した際に名義変更（相続登記）しないリスク

相続登記は、前述したように2024年4月1日から義務化となりました。
では、相続登記をしなかった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。
ここでは、相続登記をしない場合のリスクを解説します。

リスク①ペナルティが科される

亡くなった方から相続人へ名義変更をしなかった場合は、10万円以下の過料が科されることになります。
ただし、正当な理由がある場合は、この限りではありません。
正当な理由は、相続人の数が多数で書類の収集や相続人の把握に時間がかかる場合などです。
また、相続人が重病である場合や経済的に困窮している場合なども該当し、法務局の登記官が個別事情を確認し判断します。
なお、過去分の相続登記についても期限内に申請しなければ、同様に10万円以下の過料が科されるため注意しましょう。

リスク②権利関係が複雑になる

相続登記をせずに放置しておくと、相続人の数が増えて、権利関係が複雑になってしまうリスクも生じます。
たとえば、相続人である長女と長男との話がまとまらず相続登記を放置し、その後長男が亡くなったとします。
この場合、長男の相続が発生するため、長男の子が土地の相続人となり、話し合いがまとまってないうちに、新たな相続が発生することになるのです。
そうなれば、どんどん土地の相続人が増え複雑化し、相続登記は事実上困難になってしまいます。

リスク③第三者に権利を主張できない

土地の名義変更をしないままでいると、第三者に所有者であるという権利を主張することができなくなります。
たとえば、長男が土地を相続することになったものの、相続登記をしないでいる間に、長女が自分の法定相続分だけを勝手に第三者に売却したとしましょう。
そうすれば、長男は自分が相続人であっても、土地の名義の返却を第三者に主張することはできなくなります。
なぜなら、第三者は、本当は長男が相続していたことを知るすべがないためです。
このような事態にならないためには、相続した時点で名義を変更することが重要といえるでしょう。

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まとめ

親名義の土地を相続するときは、手続きの流れについて事前に把握しておくことが大切です。
とくに、亡くなった方から相続人へ土地の名義を変更する「相続登記」は、必ず必要になるため早めに手続きをおこないましょう。
なお、名義変更をしないままでいると、いざという時に第三者に権利を主張できなかったり、過料が科せられたりするため注意が必要です。
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