共有名義にも適用可能な相続空家の特例とは？併用できる特例も解説

空き家を相続人と共有名義で相続するものの、活用予定がなく売却を考えている方もおられるのではないでしょうか。
相続開始から数年以内に空き家を売却すれば、売却時に利益が発生しても負担する税金を節税できる特例が受けられる可能性があります。
そこで、相続空家の特例とはなにか、共有名義の物件でも適用可能なことや、小規模宅地の特例とも併用できるケースについて解説します。
群馬県伊勢崎市で、今後空き家を共有名義で相続する可能性がある方は、ぜひ参考になさってください。

共有名義の空き家を相続する際に有効な「相続空家の特例」とは？

相続した空き家を売却した場合に受けられる特例が、「相続空家の特例」です。
相続空家の特例を利用すれば、所得税などの税金の負担を軽減できる可能性があります。
ここでは、相続空家の特例と適用条件について解説します。

相続空家の特例とは

相続空家の特例とは、相続した空き家を売却したときの利益から最大で3,000万円まで控除される制度のことです。
正式には「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼び、平成28年4月1日から適用されています。
この特例ができた背景には、全国的に深刻化している空き家の増加が関係しています。
空き家が増加する要因の多くが相続です。
そこで、相続によって取得した空き家を少しでも活用するために設けられた制度です。
ただし、相続空家の特例には要件が設けられているため、それを満たす必要があります。

相続空家の特例の適用要件

相続空家の特例を利用できる方は、相続によりその空き家や敷地を取得した方です。
対象となる空き家は、亡くなった方が1人で居住していた家屋であることや、昭和56年5月31日以前に建てられた空き家であることが条件です。
そのほかにも、相続開始から3年を経過した年の年末までに売却することや、売却代金が1億円以下であることを満たす必要があります。
仮に共有名義の不動産を売却した場合は、共有者の売却代金を合算した金額となります。
また、以前は相続空家の特例を受けるためには、一定の耐震基準に適合している必要がありました。
しかし、令和6年1日1日以降の売却から、耐震基準への適合の要件が緩和されています。
基準を満たしていない場合でも、空き家の買主が売却した翌年の2月15日までに耐震リフォームの実施、もしくは解体をおこなった場合も対象となります。
このように、相続空家の特例は多くの方が利用できる特例のため、空き家を相続する可能性がある方は適用要件に当てはまるか確認してみると良いでしょう。

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相続空家の特例は共有名義物件にも適用可能！

売却する空き家が相続人との共有名義の物件であっても、一定の要件を満たせば特例が適用されます。
ただし、亡くなった方（被相続人）と相続人の共有なのか、または相続人同士の共有かによって適用範囲が異なります。
ここでは、2つのパターンの適用範囲について見ていきましょう。

パターン①亡くなった方（被相続人）と相続人の共有物件の場合

売却した空き家が、亡くなった方（被相続人）と相続人との共有物件であった場合は、亡くなった方の持分部分のみ空き家特例が適用されます。
一方で、相続前から相続人が保有していた持分部分には適用されないため注意が必要です。
たとえば、相続前に父親と長男でそれぞれ2分の1ずつ共有物件を所有していたとします。
父親が亡くなり相続が発生すると、空き家として相続人の長男が父親の持分を相続することになります。
その空き家を売却すると、父親の持分であった2分の1のみ特例が適用され、相続人の長男の持分は適用されないというわけです。
このように、亡くなった方と相続人の共有していた不動産を売却する際は、適用範囲が被相続人のみとなる点に注意しましょう。

パターン②相続人同士で共有していた場合

相続人同士で共有していた空き家を売却する場合は、それぞれに特例を適用させることができます。
たとえば、長男と次男が共有名義で空き家を相続し売却する場合は、長男と次男ともに3,000万円まで控除されるというわけです。
つまり、この場合は、合計で6,000万円まで控除が受けられることになります。
ただし、令和6年1月1日以降に売却をおこなった場合は、空き家を相続した相続人が3人以上だと控除額がそれぞれ2,000万円までとなります。
つまり、相続人が3人の場合であれば最大で6,000万円までの控除額となる点に注意が必要です。
このように、3人以上の相続人で共有している物件を売却する際は、通常よりも受けられる控除額が少なくなることを理解しておきましょう。

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相続空家の特例と小規模宅地の特例が併用できる条件とは？

不動産相続では、相続空家の特例以外にも受けられる特例がいくつかあります。
その1つが「小規模宅地の特例」です。
この特例は、相続する土地の評価額を最高で8割まで減額できる制度です。
相続空家の特例との併用も可能で、大きな節税対策となるでしょう。
ただし、どのような場合でも相続空家の特例と小規模宅地の特例を併用できるわけではありません。
併用するには、一定の条件を満たす必要があります。
ここでは、「相続空家の特例」と「小規模宅地の特例」が併用できる条件を解説します。

併用可能な条件①相続人に持家がない場合

小規模宅地の特例は、原則として相続人が亡くなった方と同居していたことが要件となっています。
しかし、相続人に持ち家がない場合は、生前に同居していなくても特例が適用されます。
ただし、この場合は、相続した空き家を相続税の申告期限まで所有していることが条件です。
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知ってから10か月以内です。
つまり、相続して10か月以内に売却してしまうと適用外となってしまうため注意しましょう。

併用可能な条件②配偶者が相続した場合

配偶者が亡くなった方の自宅を相続した場合も併用することが可能です。
これは、生前に同居をしていなくても適用することができ、その際は売却時期の制限もありません。
ただし、配偶者が相続空家の特例と小規模宅地の特例を併用する場合は、相続空家の特例の要件に注意しなければなりません。
相続空家の特例は、亡くなった方（被相続人）が1人で住んでいたことが条件となっているためです。
つまり、配偶者が特例を併用できるケースは、亡くなった方とその配偶者が別居していた場合に限られます。
なお、小規模宅地の特例や相続空家の特例については、国税庁のホームページから確認できるため、詳しい内容を知りたい場合はチェックしてみましょう。
また、特例を併用できるか不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

相続空家の特例は、相続した空き家を売却した際に生じた利益から最大で3,000万円まで控除される制度です。
この特例は、共有名義の物件にも適用され、相続人同士の名義であれば、相続人それぞれに対して控除を受けることもできます。
また、相続人に持家がない場合や別居していた配偶者が相続した場合は、小規模宅地の特例と併用できるため大きな節税が期待できるでしょう。
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