空き家の相続税は通常よりも高くなる？理由や計算方法などを解説！

使っていない空き家を相続した場合も、相続税は課税されます。
そのうえ、空き家は人が住んでいる家よりも相続税が割高になる可能性があるので、注意が必要です。
そこで今回は、群馬県伊勢崎市で空き家を相続する可能性のある方に向けて、相続税はどうなるのかご説明します。
相続税の計算方法や節税につながる対策などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

空き家の相続税はどうなる①空き家だと割高になる理由

不動産の相続税は、「小規模宅地等の特例」を適用できるかどうかによって大幅に変わります。
まず、小規模宅地等の特例の内容を理解しておきましょう。

小規模宅地等の特例について

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす不動産の相続税の課税価格を減額できる特例です。
相続開始の直前まで、被相続人が「特定居住用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定事業用宅地等」のいずれかで使用していた不動産が対象です。
被相続人が自宅として使っていた不動産は、「特定居住用宅地等」に該当します。
この不動産を配偶者や同居していた親族などが相続した場合は、小規模宅地等の特例を適用すると、敷地のうち330㎡までの部分の評価額を80％減額できます。
被相続人が不動産貸付業をおこなっていた敷地は「貸付事業用宅地等」に該当し、敷地のうち200㎡までの部分の評価額を50％減額することが可能です。
そして、被相続人が貸付事業以外の事業をしていた建物などがある敷地は「特定事業用宅地等」に該当し、敷地のうち400㎡までの部分の評価額を80％減額できます。
このように、適用できる面積と減額できる割合がそれぞれ異なるので、間違えないように注意しましょう。

空き家でも小規模宅地等の特例を適用できるケース

相続した不動産が空き家だった場合は、小規模宅地等の特例の適用要件を満たしていない可能性が高いと考えられます。
そのため、相続税がどうなるのか不安になってしまうかもしれません。
ただ、なかには空き家でも適用できるケースがあるので、よくあるケースを確認しておきましょう。
たとえば、空き家が自宅であり、被相続人が養護老人ホームに入居していたために居住していなかった場合はどうなるかというと、適用できる可能性があります。
この場合は、被相続人が要介護認定を受けていることや、指定された施設に入所していることなどの要件を満たす必要があるので注意しましょう。
また、被相続人が亡くなったことによって空き家になるのも、よくあるケースの1つでしょう。
このケースはどうなるかというと、基本的に小規模宅地等の特例を適用できませんが、被相続人の配偶者が相続する場合などは適用が可能なこともあります。
ですから、「適用できないかもしれない」と思うようなケースでも、念のため確認しておくと良いでしょう。

空き家の相続税はどうなる➁計算方法と特例による違いの比較

小規模宅地等の特例を適用すると、相続税の節税につながります。
では、特例を適用できない空き家の場合、相続税はどうなるのでしょうか。
特例の適用による違いを知るためには、まず相続税の計算方法を理解しておきましょう。

空き家の相続税の計算方法とは

空き家の相続税の計算方法は、以下のとおりです。

• 基礎控除額を算出する
• 不動産の相続税評価額を算出する
• 相続税を計算する

基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」の計算方法で算出します。
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、上記の計算方法を使うと基礎控除額は4,800万円です。
不動産の相続税評価額は、建物と土地で算出方法が異なるので注意しましょう。
建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。
土地部分の相続税評価額は、「固定資産税評価額÷0.7×0.8」の計算方法で算出します。
固定資産税評価額は、毎年固定資産税の請求書と一緒に郵送される課税明細書で確認しましょう。
基礎控除額と不動産の相続税評価額がわかったら、相続税の計算ができます。
ただし、相続税の計算方法は、課税対象である遺産の総額に税率を掛ければ良いのではありません。
相続税の金額は以下の手順で算出するので、しっかりと覚えておきましょう。

• 課税対象である遺産の総額を法定相続分で分ける
• それぞれに相続税率を乗じる
• 相続税額を合計する
• 財産の取得割合に応じて相続税を分配する

たとえば、4,000万円の現金と相続税評価額が4,000万円の不動産を子ども2人が相続した場合、まず8,000万円から基礎控除額の4,200万円を差し引きます。
すると、課税対象となる遺産は3,800万円なので、これを法定相続分で分けます。
法定相続分とは、民法で定められている相続割合です。
今回のケースは2分の1ずつになるので、子ども1人につき1,900万円です。
この金額に、相続税の速算表の税率と控除額を当てはめます。
速算表によると、1,000万円超え3,000万円以下の場合は「税率15％、控除額50万円」です。
これを当てはめると「子ども1人につき235万円」となり、2人分を合計した相続税の総額は470万円となります。
最後に、この相続税を財産の取得割合に応じて分配します。
たとえば、子ども2人が財産を半分に分けた場合は235万円ずつ、7割と3割に分けた場合は329万円と141万円です。

小規模宅地等の特例を適用するとどうなるのか

では、上記の例で小規模宅地等の特例を適用すると、相続税の金額はどのくらい変わるのでしょうか。
不動産が200㎡の自宅で、土地と建物それぞれの評価額が2,000万円という設定で算出してみましょう。
小規模宅地等の特例は土地に適用されるので、2,000万円の80％を減額すると、土地の相続税評価額は400万円になります。
すると、不動産の相続税評価額は2,400万円になり、先述した手順で計算すると、相続税の総額は230万円です。
小規模宅地等の特例を適用しない場合は470万円だったので、適用すると大幅に節税できることがわかるでしょう。

空き家の相続税はどうなる➂節税につながる対策

小規模宅地等の特例が適用できない空き家を相続すると、相続税の負担が重くなります。
ですから、空き家は相続発生前に対策を講じておくことがおすすめです。

相続発生前にできる空き家の相続税対策

被相続人と同居していた親族が相続した場合や、被相続人が賃貸物件を経営していた場合は、小規模宅地等の特例を適用できます。
そのため、相続が発生する前に被相続人と同居したり賃貸に出したりすると、相続税の対策になるでしょう。
ただし、一時的な同居の場合は、小規模宅地等の特例の適用が認められません。
そして賃貸の場合は、相続開始までに3年以上継続していることが条件になるので、どちらも早めに実行することが大切です。
また、使う予定のない空き家を所有している場合は、相続発生前に売却することも節税対策として有効です。
空き家を売却すると、毎年課税される固定資産税がなくなるので、こちらの節税にもつながるでしょう。

相続発生後にできる空き家の相続税対策

相続が発生したあとは、相続税の対策としてできることがほぼありません。
ただ、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用すると、空き家を売却した利益にかかる譲渡所得税の節税は可能です。
この特例にも要件があるので、しっかりと確認しておきましょう。

まとめ

小規模宅地等の特例を適用できないと、空き家の相続税が割高になります。
相続発生後は節税対策ができないので、相続する前に対策を講じておきましょう。
私たち「株式会社みらい」は、群馬県伊勢崎市などのエリアで不動産の売却をサポートしております。
空き家の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。