相続における換価分割のメリットとデメリット！発生する税金も解説

相続における遺産の分割方法には、複数の種類があります。
どの方法を用いるかは、遺産の種類や相続人の意思によって異なるため、対応を誤らないよう十分な話し合いが必要です。
今回は遺産の分割方法のひとつ「換価分割」とはなにか、メリットやデメリット、かかる税金について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

相続における換価分割とは？

まず、相続における換価分割とはどのような方法なのでしょうか。

相続した不動産を売却し、売却金を分割すること

換価分割とは、相続した土地や建物を現金化し、得た売却金を分割することです。
たとえば売却金が2,000万円で、相続人が2人の場合、それぞれ1,000万円ずつ取得することになります。
複数ある遺産の分割方法のなかでも、平等にわけやすいのが特徴です。

換価分割が用いられるケースとは

換価分割が用いられるのは、下記のような場合です。

• 相続したが活用する予定のない土地や建物
• 現物では分割しにくい場合
• 支払う税金を確保したい場合

不動産を相続したものの、活用する予定がない場合は売却するのがおすすめです。
土地や建物は、所有しているだけでコストがかかるため、収益を生んでいる不動産でない場合は手放すのが得策といえます。
また、農地のように分割しにくい土地や、わけると価値が減少してしまうような不動産も、換価分割が用いられるケースが多いです。
不動産は分割しにくい遺産のため、現金化によって平等にわけやすくなります。
さらに、相続税の支払いのために換価分割が用いられることも少なくありません。
相続税は、原則現金払いとなるため、一時的にまとまった現金が必要です。
不動産の売却によって得た現金を、相続税の支払いに充当したい場合も、換価分割が適しているでしょう。

遺産分割協議書の書き方とは

換価分割における遺産分割協議書の書き方は、下記のとおりです。

• 共同登記：遺産分割協議のうえ、それぞれどのような割合で相続するのか・不動産の情報・相続人全員の住所と氏名、押印
• 単独登記：遺産分割協議のうえ、誰が不動産を相続するのか・不動産の情報・売却後どのように現金を分割するか・相続人全員の住所と氏名、押印

共同登記とは、いったん相続人全員の共有名義にし、そのあと買主に名義変更することです。
単独登記の場合、相続人の代表者に名義変更したあとに売却し、所有権を買主に移転します。
それぞれ書き方が少し異なるので、注意しましょう。

相続で換価分割を選ぶメリットとデメリット

続いて、相続で換価分割を選ぶメリットとデメリットを解説します。

メリット1：遺産を平等にわけられる

メリットとしてまず挙げられるのが、遺産を平等にわけられることです。
不動産を売却して現金化すれば1円単位で分割できるため、損得によって起こるトラブルを回避できます。
現物分割や代償分割では、遺産がそのままの状態で相続されることになるので、取得するものによっては不公平になってしまうでしょう。
そのため、資産価値の低い遺産を相続した方から、不満の声が出る可能性が高いです。
その反面、換価分割なら平等に分割しやすく、全員が納得した状態で不動産相続をおこなえます。

メリット2：納税資金を確保できる

納税資金を確保できるのも、大きなメリットです。
先述したとおり、相続が発生すると相続税の支払い義務が生じます。
申告期限は、相続の発生を知った日の翌日から10か月以内です。
そのため、短い期間で現金を準備し、納税しなければなりません。
また、土地を相続した場合、相続税が高額になることもあるため、十分な資金が必要です。
納税が難しい場合でも、換価分割によって現金化すれば、支払いの負担も軽減できるでしょう。

メリット3：節税につながる可能性がある

節税につながる可能性があるのも、大きなメリットです。
不動産の評価額は、時価より低くなることが多いため、相続税の節税につながります。
土地は時価の約80％、建物は60～70％で評価されるのが一般的です。

デメリット1：思い入れのある不動産を手放すことになる

デメリットは、思い入れのある不動産を手放さなければならないことです。
家族で住んでいた実家などの場合、売却することに抵抗を感じる方もいらっしゃるでしょう。
土地や建物を活用したいと思っても、売却するとできなくなります。

デメリット2：希望どおりの金額で売却できないこともある

不動産は売りに出したからといって、すぐに売却できるわけではありません。
そのため、買主が見つからない場合は売却期間が長引いたり、値下げしたりする必要があります。
換価分割を選ぶ場合は、希望より安く売却することになる可能性も視野に入れておくことが大切です。

相続で換価分割を選ぶ際に発生する税金の種類

最後に、相続で換価分割を選ぶ際に発生する、税金の種類をご紹介します。

譲渡所得税

税金の種類としてまず挙げられるのが、譲渡所得税です。
相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の求め方は、下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）－控除
取得費用とは、相続した不動産を購入した際に支払った費用です。
建築費用や不動産会社に支払った仲介手数料、印紙税や不動産取得税などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却する際に支払った費用です。
印紙税や仲介手数料などが、譲渡費用として計上できます。
居住用の不動産や相続した空き家を売却すると、条件によっては控除や特例を利用することが可能です。
なお、譲渡所得税の税率は所有期間によって、下記のとおり異なります。

• 所有期間5年以下：所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％（長期譲渡所得）

このように売却するタイミングによって税率が異なります。

贈与税

単独登記をし、そのあとほかの相続人に現金を分割する場合「贈与税が課税されるのでは？」と思う方もいらっしゃることと思います。
しかし、換価代金を支払う際、贈与税は課税されません。
相続登記が換価分割を目的としていることや、協議の内容に沿って分割される場合、贈与税はかからないことになっています。
ただし、遺産分割協議書を作成する際は、換価分割を選んだことや売却金を分割する旨の記載が必要です。
記載しないと贈与と見なされ、贈与税が発生する恐れがあるため、失念しないよう注意しましょう。

売却金に対して相続税は発生しない

換価分割によって不動産を売却しても、売却金に対する相続税はかかりません。
相続税とは、相続した遺産の評価額に対して課税される税金です。
売却金と遺産の評価額は関係ないため、相続税は発生しないことになっています。

まとめ

遺産の分割方法のひとつ「換価分割」とはなにか、メリットやデメリット、かかる税金について解説しました。
換価分割はメリットがある一方、遺産分割協議書には記載が必要な点などには注意が必要です。
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