相続時の不動産売却における手続きや注意点をご紹介

不動産の相続や相続した不動産の売却をご検討中であれば、あらかじめ手続きの方法や注意点を理解しておくことが大切です。
こちらの記事では、不動産を相続してから売却するまでの手続き、不動産売却時にかかる税金、相続した不動産を売却するときの注意点についてご紹介します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続してから不動産売却するまでの手続き

被相続人が遺言書を残している場合、遺言書の内容に沿って相続を進めていく流れが一般的です。
しかし、遺言書がない場合は、以下の流れに沿って手続きを進める必要があります。

手続き①相続人、相続財産を確定する

被相続人によって遺言書が残されていない場合、誰がどのように遺産を相続するかを決めなければいけません。
この協議は、相続人全員でおこなう必要があるため、相続人が誰かを確定させましょう。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、親族関係をすべて洗い出せば、相続人を確定させることが可能です。
相続人が確定したら、次に相続財産の調査をおこないます。
相続財産には、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も含まれ、相続放棄の選択や相続税の納付の判断材料となるため、しっかりと調査するようにしましょう。

手続き②遺産分割協議をおこなう

相続人と相続財産の確定が終われば、遺産分割協議をおこないます。
遠方に住んでいるなどの理由で、相続人が同じ場所に集まることができない場合は、電話やメールで協議することも可能です。
ただし、遺産分割協議は相続人全員でおこなわなければならないため、連絡が取れる体制を整えておきましょう。
遺産分割協議の内容に相続人全員が合意すれば、「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が署名捺印をおこないます。

手続き③相続登記をおこなう

相続登記とは、所有者の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
この手続きをおこなう際は、以下の必要書類を準備しなければいけません。

• 相続人全員の戸籍謄本および印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 登記事項証明書
• 不動産を相続する方の住民票
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員の住民票の写し

書類の準備には、時間がかかることも予想されるため、相続人で協力しながら対応すると良いでしょう。

手続き④不動産会社に価格査定を依頼し、媒介契約を締結する

相続登記が完了すれば、不動産売却を開始することができます。
まずは、不動産会社に価格査定を依頼し、相続した不動産の市場価値を把握するようにしましょう。
不動産会社より提示された査定価格に納得できれば不動産会社と「媒介契約」を締結することとなります。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
「媒介契約のそれぞれの特徴がわからない」とお困りであれば、「不動産のみらい」にまでお気軽にお問合せください。

相続時の不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

相続時の不動産売却では、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」という3つの税金がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時の利益（譲渡所得）に対して課税される税金のことです。
譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得は、以下の計算で算出することができます。
譲渡所得＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）
上記のとおり、売却価格から取得費（不動産の取得にかかった費用）と譲渡費用（不動産の譲渡にかかった費用）を差し引いた金額が、譲渡所得です。
なお、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変動します。

• 所有期間が5年超（長期譲渡所得）：20.315％
• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63％

譲渡所得税の控除・特例

相続した不動産を売却する際に控除・特例を活用すれば、課税対象となる譲渡所得を大幅に減らすことが可能です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円控除
相続により取得した被相続人のマイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
この控除を活用する場合は、以下の条件を満たさなければいけません。

• 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有建築物以外の家屋
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた方がいない
• 相続時から譲渡時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていない

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続で取得した不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算することができます。
以下の条件を満たす場合、この特例は利用可能です。

• 相続や遺贈により財産を取得した方
• 財産を取得者に対して相続税が課税されている
• 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

なお、この特例は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円控除」と併用することができません。
どちらを利用するかわからないなどお困りであれば、税理士などの専門家と相談しながら決めていくことをおすすめします。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に対して課税される税金のことです。
印紙税は、契約金額によって税額が変動し、2024年3月31日までに作成された売買契約書については、税額の軽減措置を受けることができます。

• 契約金額が1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 契約金額が5,000万円超1億円以下：3万円
• 契約金額が1億円超5億円以下：6万円

登録免許税

相続した不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記の手続きが必要となります。
この手続きの際に発生する税金が、「登録免許税」です。
抵当権抹消時の登録免許税の税額は、不動産1つにつき1,000円となります。

相続時に不動産売却をするときの注意点

最後に、相続時に不動産売却をするときの注意点を確認しましょう。

注意点①亡くなった方の名義のままでは売却できない

相続した不動産を売却するためには、相続登記をおこない、名義変更しなければいけません。
なお、相続登記の手続きは2024年4月より義務化されることが決定しています。
正当な理由なく相続登記の申請を怠ってしまうと、10万円以下の過料を科される可能性もあるため、早めに対応しましょう。

注意点②遺産分割方法について相続人同士でしっかりと話し合う

相続時の不動産売却では、相続人同士で意見が食い違い、トラブルになることも少なくありません。
まずは、相続人同士でしっかりと話し合いをおこない、相続人全員が納得できる方法で売却を進めていくことが大切です。
話し合いがまとまらない場合は、弁護士に介入してもらうことも検討しましょう。

注意点③契約不適合責任に問われないよう入念な調査をおこなう

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
万が一、契約書に記載のない雨漏りなどの被害が引き渡し後に発覚してしまうと、修繕の対応・売買代金の減額・契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあるため注意が必要です。
引き渡し後のトラブルを避けるためにも、不動産売却時には、入念な調査をおこなうようにしましょう。

まとめ

相続時の不動産売却では、売却するまでの手続きや売却時の注意点も多く、トラブルに巻き込まれてしまうことも少なくありません。
「スムーズに売却を進めたい」とお考えであれば、不動産会社や弁護士といった専門家に相談しながら手続きを進めていくようにしましょう。
「不動産のみらい」では、群馬県伊勢崎市の不動産売却のご相談を承っておりますので、お気軽にお問合せください。