空き家を売りたいなら現状か更地か？売却時にかかる費用についても解説！

相続などで取得した空き家を売りたい場合、現状のまま売却するか、解体後に更地として売却するかは、難しい選択です。
本稿では、空き家を現状のまま売却する場合と、解体後に更地として売却する場合のそれぞれのメリット・デメリットを解説するとともに、売却にかかる費用も解説します。
伊勢崎市内で空き家を相続した方や、空き家の扱いに苦慮している方は、参考にしてみてください。

空き家を現状のまま売りたい場合のメリット・デメリット

空き家を現状のまま売りたい場合は、古家付き土地として売却する方法があります。
建物を残したまま売る方法といえば中古住宅が思い浮かびますが、それは建物の状態が良く、多少改修すれば使用できる場合の選択肢です。
建物の状態が悪く修繕に莫大な費用が必要であり、中古住宅としての売却が難しいと判断される場合は、古家付き土地として売ることになります。
古家付き土地とは、土地の上に古家が建ったままの状態で、解体工事をせずに売却する方法です。
建物は買主が購入後に解体するので、空き家をそのまま売りたい売主の希望どおりに売却できます。

古家付き土地のメリットとデメリット

古家付き土地のメリットは、空き家をそのまま売れるため売主の手間や支出が少なくて済むことです。
買主の合意があれば、残置物があったり庭木が荒れたりしている状態でも引き渡せるので、売主の負担がさらに軽減されるでしょう。
解体費用がかからないため、売却にあまりお金をかけたくない方に適した売却方法だといえます。
デメリットとしては、一般的な土地の売却相場と比べて、解体費用の分だけ売却価格が安くなってしまうことです。
買主に解体の負担が生じてしまうため、古家をつけたまま相場の価格で売却することは難しいでしょう。
また、その建物が古すぎる場合は、買い手がみつかりにくい可能性があります。
理由として、建物が古すぎると購入希望者が見学に来た際に印象が悪くなってしまうからです。
さらに、建物が建っていると土地の全体像が掴みづらくなります。
土地の高低差、日当たりや隣地との位置関係など、家を建てるために必要な情報は少なくありません。
売却期間が長引くと、それだけ空き家管理の負担が増えてしまいます。

中古住宅として売却する際のメリット・デメリット

空き家の建物の状態が良く使用できそうな場合には中古住宅としての売却も可能です。
住宅部分の価値が加わるために、古家付き土地よりも高額で売却できることがメリットです。
建物が付いた状態で売却をすることで、建物の状況を正確に把握し買主に伝えなければなりません。
買主に伝えていない建物の欠陥があった場合、売主が保証しなければならないことがデメリットです。
また、建物がある以上、引き渡しまで建物管理の負担が発生することもデメリットとして考えられます。

空き家を更地にして売りたい場合のメリット・デメリット

空き家を解体し、更地として売却する方法もあります。

更地にして売却するメリット・デメリット

更地にして売却するメリットは相場どおりの価格で売却できることで、古家付き土地と比べて高額で売却可能です。
買主も購入を検討しやすいので、売却価格の設定さえ間違わなければ、早期売却も期待できます。
空き家を管理する手間も省けるので、空き家がある状態より売主の精神的な負担が軽いこともメリットです。
デメリットは、解体工事の費用がかかることです。
解体工事の費用は、一般的な木造住宅なら30坪で100万円程度、鉄骨造やコンクリート造はさらに高額になります。
解体して更地で売却するなら、売却前の解体費用は自己資金で負担しなくてはなりません。
また、更地にすると固定資産税の負担が大きくなります。
土地に住宅が建っている場合、住宅用地の特例が適用されて固定資産税が軽減されますが、更地は適用対象外です。
建物を解体するので建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税が増額され、結果として支払う税金が増えてしまいます。

更地で売りたい場合の注意点と更地での売却が適している状況とは

空き家を解体して更地で売りたい場合の注意点は2つあります。
ひとつは、解体して更地にした場合でも、土地の管理をしなくてはならないことです。
土地を放置していると雑草が生えて、夏場なら瞬く間に人の背丈ほどまで伸びてしまいます。
雑草の放置により、虫が発生したり野良猫が住み着いたりと周辺住民に迷惑をかけることもあるので、適切な除草が必要です。
何より雑草だらけの土地は印象が良くないため、買主にマイナスイメージを持たれるおそれがあることに注意しましょう。
もうひとつの注意点は、解体工事の近隣対応を欠かさないことです。
空き家の解体工事では、騒音・振動・粉塵が発生します。
解体工事業者も近隣挨拶をしてくれますが、空き家の所有者自身も近隣挨拶に行くようにしましょう。
近隣とのトラブルを回避するためには、境界に積んでいる間仕切りブロックなどの解体にとくに注意が必要です。
隣地の所有者と話し合ってブロックの解体許可を得るとともに、これから土地を売却する旨を伝えましょう。
その後、どのタイミングでブロックを解体するのか、新設するブロックはどうするのかなど、買主を交えて打ち合わせをするとトラブルを避けられます。

空き家を売りたい場合にかかる税金や費用

不動産の取得時にはさまざまな税金や費用がかかりますが、売却時にも必要です。
空き家を売りたいのであれば、売却に必要な税金や費用を押さえておくことをおすすめします。

相続登記費用

空き家を相続で取得した場合は、名義変更の手続きである相続登記をおこなわなければなりません。
名義が故人のままでは売却できないうえ、相続登記は2024年に義務化され、登記しなければ10万円以下の過料が科せられます。
一般的に相続登記は司法書士に依頼するため、司法書士報酬と登記にかかる税金として登録免許税の支払いが必要です。
司法書士に相続登記を依頼する場合には司法書士報酬が必要で、3万円から7万円ほどが相場と言われています。

譲渡所得税

不動産を売却して得た利益は譲渡所得という所得として扱われるため、所得税や住民税の課税対象となります。
売却した翌年の確定申告で譲渡所得と納税額を計算し、税金を納めましょう。
譲渡所得税は、以下の方法で計算できます。
譲渡所得税＝｛譲渡価格－（取得費－減価償却費）－譲渡費用｝×税率－特別控除
計算自体はシンプルですが、取得費の計算や控除の適用条件が複雑なので、不安を感じる方は不動産会社や税理士などに相談することをおすすめします。

解体費用

更地にして売りたい場合は、解体費用を売却前に用意しなければなりません。
昨今の物価上昇や石油価格の高騰により、解体費用も徐々に値上がりしています。
解体費用は、道路などの周辺環境や、残置物の有無などの空き家の状況に左右されるため、事前に見積もりをとることが重要です。
解体費用は譲渡所得税の計算時に譲渡費用として売却価格から差し引けるため、しっかりと算入して節税に役立てましょう。

まとめ

今回は、空き家を売るなら現状のままと更地にしてからのどちらがいいかと、それぞれの売却時にかかる費用について解説しました。
空き家を現状で売りたい場合、古家付き土地や中古住宅として売却すると、解体費用がかからないメリットがあります。
解体して更地で売りたい場合は売却相場で売り出せるため、古家付き土地よりも高額で売却できるでしょう。
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