相続した土地や建物は不動産買取で売るべき？契約不適合責任についても解説

相続した不動産を活用しないことを理由に、売却を検討する方は少なくありません。
土地や建物は所有しているだけで、税金の支払いや維持管理の手間がかかるため、使い道がないのであれば早めに手放すべきといえます。
では、売却する場合は個人同士の取引か、不動産買取で売るのか、どちらにすべきなのでしょうか。
今回は相続した土地や建物の不動産買取をテーマに、売却すべき期間があることや契約不適合責任について解説します。
群馬県伊勢崎市で、相続した不動産の売却を検討している方はぜひ参考になさってください。

相続した土地や建物を個人に売る場合と不動産買取で売る場合の違い

まずは、相続した土地や建物を個人に売る場合と、不動産買取で売る場合の違いについて解説します。

個人に売る場合

土地や建物を一般の個人に売る主な方法は、仲介での売却です。
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう方法となります。
不動産会社が売却のサポートをおこなうため、個人間の不動産取引において、もっとも一般的な方法です。
仲介で売る場合は、まず不動産会社に査定を依頼することから始めます。
査定には机上査定と訪問査定に2種類があり、机上査定は売主から提供された情報や、周辺相場からおおよその売却価格を算出する方法です。
訪問査定とは、実際に現地に足を運び、査定額を出す方法となります。
土地や建物の状態だけでなく、周辺環境なども考慮されるので、より精度の高い査定をおこなえるのがメリットです。
査定額に納得できたら、次は不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、契約期間や販売活動の内容、報酬（仲介手数料）の金額などを取りまとめた契約です。
媒介契約の締結後、買主を見つけるためにさまざまな販売活動を実施します。
買主が見つかった場合、条件のすり合わせや引き渡し日などを決めたうえで、売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡しをおこない、個人間における土地や建物の売却の完了です。

不動産買取で売る場合

不動産買取とは、買取業者に対して土地や建物を売る方法です。
個人の買主を探す必要がないので、査定の結果に納得できればすぐに売ることができます。
不動産会社や契約内容によっては、すぐに現金化することもできるでしょう。
大きなメリットは、スムーズに売却しやすいところです。
仲介と比べると、引き渡しまでの工程を短縮できるため、早く売りたい方に適しています。
また、土地や建物の情報を公開せずに手続きを進めることになるため、近所の方や知人などに知られることなく売却することが可能です。

相続した土地や建物はどちらの売却方法を選ぶべき？

相続した土地や建物を売るときは、個人へ売るのではなく、不動産買取が適しています。
その理由として、売却すべき期間が3年10か月以内となっているからです。
税金を抑えるための特例や控除を利用するためには、3年10か月以内に売却することが条件となっています。
先述のとおり、仲介によって個人に売る場合、媒介契約や売買契約の締結、販売活動などをおこなわなくてはなりません。
また、土地や建物は売りに出したからといってすぐに成約に至るわけではなく、条件が悪いと買主が見つかるまでに1年以上かかるケースもあります。
通常の不動産売却であれば期間が決まっていないため、じっくり販売活動をおこなっても問題ないでしょう。
しかし、相続が原因で不動産を売る場合はタイムリミットがあるので、スムーズに売りやすい不動産買取がおすすめです。

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相続した土地や建物は不動産買取で3年10か月以内に売却したほうがお得？

続いて、相続した土地や建物を、不動産買取で3年10か月以内に売却することについて解説します。

3年10か月以内に売れば節税になる？

結論から申し上げますと、相続によって取得した土地や建物は、3年10か月以内に売ると節税につながります。
かかる主な税金は、相続税と譲渡所得税です。
相続税は取得した財産の課税対象となる部分に、譲渡所得税は土地や建物を売って譲渡所得（利益）が生じた際に課税されます。
「二重課税では…」と思う方もいらっしゃるかと思いますが、両者は別物なので二重課税ではありません。

節税になる税金とは？

3年10か月以内に売る場合、節税になるのは譲渡所得税です。
先述のとおり、譲渡所得税は、譲渡所得に応じた金額がかかります。
そのため、譲渡所得をできる限り小さくすることが節税のポイントです。
譲渡所得は、下記の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入（買主から支払われたお金）－（取得費＋譲渡費用）
買主から支払われたお金がそのまま利益になるのではなく、取得費（売る土地や建物を購入したときにかかった費用）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引きます。
取得費と譲渡費用を多く計上することによって、譲渡所得を圧縮でき、節税につながるというわけです。
3年10か月以内に売却した場合、一定の条件を満たすと取得費加算の特例を適用することができます。
取得費加算の特例とは、支払った相続税を取得費の一部に計上できる特例です。
取得費を増やすことができれば、その分譲渡所得税の負担を軽減することができます。

なぜ3年10か月以内なの？

取得費加算の特例は、3年10か月以内に売買契約を締結することが条件です。
相続税の申請期限は、相続開始の10か月となっており、10か月後から3年以内ということになります。
3年10か月以内に売買契約を締結すれば、支払った相続税の金額によっては、譲渡所得税が非課税になることもあるでしょう。

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相続後の不動産買取における契約不適合責任

最後に、不動産買取における契約不適合責任について解説します。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、内容に適合させるための責任です。
たとえば引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、雨漏りを直すための費用を売主が負担します。
代金の減額請求や、状況によっては損害賠償請求につながることもあります。
そのため、売主は売る前に土地や建物の状態をチェックし、不具合が生じないように注意しなければなりません。

相続による売却は不動産買取が適している？

相続で取得する不動産は、築年数が古かったり設備が傷んでいたりするケースが多いです。
そのため、通常の不動産売却よりも、契約不適合責任を負うリスクが高くなります。
仲介で個人に売る場合は、責任を追及されないよう細心の注意を払う必要があるでしょう。
しかし、不動産買取なら契約不適合責任を免責にすることができます。

瑕疵担保責任とはどう違う？

瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵（不具合）に対して、売主が責任を負うというものです。
しかし、隠れた瑕疵か否かを判断するための話し合いでは、トラブルが多発していました。
そのような背景から、契約不適合責任では契約内容に適合しなかった場合、買主は売主に責任を請求できるようになっています。

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まとめ

相続による不動産売却は、スムーズに売る必要があるため、個人へ売るより不動産買取が適しています。
3年10か月以内に売却すると、取得費加算の特例が適用できるので、譲渡所得税を節約することが可能です。
不動産買取なら、契約不適合責任を免責にすることができます。
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