相続した不動産を3年以内に売却すると節税になる？特例や注意点を解説

相続した不動産の売却は、3年以内におこなうことをおすすめします。
その理由は、譲渡所得税の節税ができる特例を利用できるからです。
今回は、相続不動産の売却における「相続空き家の特例」や「相続税の取得費加算の特例」、相続した不動産を売却するときの注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

相続開始から3年以内が売却期限！相続空き家の特例とは？

不動産を売却した際に利益が出た場合は、売却益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、相続した不動産の売却時にも適用され、3年以内の売却では「相続空き家の特例」を利用することが可能です。

相続空き家の特例とは？

「相続空き家の特例」とは、亡くなった方が住んでいた家やその敷地を相続人が売却する際に適用できる制度です。
特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能になります。
譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）に対して課されるため、譲渡所得から3,000万円控除できることは大きなメリットです。

相続空き家の特例を利用するための要件

相続した不動産を売却し、相続空き家の特例を適用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。
要件は、空き家に対する要件と売却時の状況に関する要件に分けられます。
空き家に対する主な要件は、以下のとおりです。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された空き家である
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた方がいない
• 相続の時から売却の時まで空き家であること

売却時の状況に関する要件は、以下のとおりです。

• 売却は、相続から3年後の年末までにおこなう
• 買主は第三者でなければならない
• 売却価格は1億円以下であること
• 売却時には、空き家が取り壊されているか、耐震リフォームが施されている状態であること

相続空き家の特例の設けられた主な目的は、耐震基準に満たない古い建物が相続された後、放置されるのを防ぐことです。
そのため、旧耐震基準に適合していない建物では、特例を利用することはできません。

相続空き家の特例の利用に必要な申告手続き

相続空き家の特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能ですが、控除を利用して所得が0円になる場合でも、確定申告が必要です。
確定申告は、不動産を売却した年の翌年、2月16日から3月15日までの間におこないます。
特例を利用する際の申告では、被相続人が亡くなる直前までその家に1人で暮らしていたこと、そして現在その家が空き家であることの証明が必要です。
申告には、市区町村役場で取得できる「被相続人居住用家屋等確認書」が必要書類として求められます。

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相続不動産の3年以内売却で利用できる取得費加算の特例とは？

相続した不動産を3年以内に売却する際に利用できる「取得費加算の特例」は、譲渡所得税の節税に有効な制度です。
特例を利用すると、相続税の一部を売却費用に加算できます。
具体的には、譲渡所得税の計算時に、取得費加算の特例により課税対象となる譲渡所得が減少します。
結果として、最終的な税金の額も少なくなるため、節税効果が期待できるのです。
相続不動産にかかる相続税が高額である場合には、とくに効果的です。

相続税の取得費加算の特例を利用するための適用要件

相続税の取得費加算特例を適用するには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 財産の取得方法：財産は相続や遺贈によって取得している
• 相続税の負担：財産取得者が相続税を支払っていることが必要
• 売却期限：相続開始の翌日から3年10か月以内に財産を売却している

遺贈とは、遺言によって指定された相続人以外の方が財産を受け取ることです。
また、相続税が発生していない場合、この特例は利用できません。
売却期限は、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）と合わせた期限です。
なお、当初の申告時に特例の適用を示すのを忘れてしまった場合、後からの変更は認められません。
上記の要件を理解し、適切に対応すると、相続税の取得費加算の特例を有効に活用することができます。
相続財産の売却を検討している場合は、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却を完了させるよう注意しましょう。

相続した不動産を売却後の確定申告

相続不動産を売却して利益が出た場合、取得費加算の特例を利用するためには確定申告が必要です。
売却した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告期間に、管轄の税務署に申告する必要があります。
申告の際は、以下の書類が必要です。

• 不動産の取得費用、売却代金、売却費用を明記した書類
• 本人確認書類
• 登記事項証明書
• 相続税が加算される相続財産の取得費の計算明細書
• 譲渡所得の内訳を示す書類（確定申告書付表計算明細書など）

上記の書類を揃えて申告すると、特例の利用が可能になります。

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相続した不動産を3年以内に売却する際の注意点とは？

相続した不動産を売却する際には、特例の適用を受けるために3年以内に売却することが重要ですが、その他にも注意すべき点があります。

注意点①不動産の名義変更

相続した不動産を売却する際は、売却前に不動産を相続人の名義に変更する「相続登記」が必要です。
相続登記は、管轄の法務局で申請し、おこなうことができます。
しかし、相続登記をする際には、必要書類を正確に揃えることが求められ、時間や手間がかかります。
手続きをスムーズに進めるためには、費用がかかりますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼すると、手続きの負担を軽減できます。
なお、以前は必須ではなかった相続登記ですが、2024年4月1日から、相続が始まってから3年以内に登記をおこなうことが義務付けられています。
相続登記の義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。
したがって、不動産を相続したら、できるだけ早く相続登記の手続きをおこなうことが重要です。

注意点②併用できない特例がある

相続した不動産を3年以内に売却する際に利用できる「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」は、同時に利用することはできません。
税金を節約するためには、これらの特例をそれぞれ検討し、どちらがより節税効果が高いかを比較することが重要です。
また、両方の特例に共通する点として、不動産を売却した翌年に確定申告が必要であることがあります。
申告期限内にどちらの特例が有利か判断が難しい場合は、専門知識を持つ税理士に相談するのがおすすめです。

注意点③特例を活用するためには早めに売却すること

相続した不動産を売却する際の重要なポイントは、売却までの期間です。
立地条件の良い物件は比較的早く売れることもありますが、売却を決めてすぐに買主が見つかるとは限りません。
特例の適用を受けるための3年以内の期限内に売却が間に合わないことも考えられます。
一般的に、不動産の売却活動を始めてから実際に売れるまでには約6か月かかることが多いです。
期限が近づくと、適用条件を満たすために急いで売る必要が出てくる場合もあるでしょう。
売却を焦ると、市場価格よりも安く売ることになり、最終的な手取り額が少なくなるリスクがあります。
適正価格でスムーズに売却するためには、できるだけ早めに売却活動を開始することがおすすめです。

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まとめ

相続した不動産を3年以内に売却すると、相続空き家の特例により、譲渡所得から最大3,000万円控除することが可能です。
また、相続税が発生した場合は、取得費加算の特例を適用すると、支払った相続税の一部を譲渡所得を計算する際の取得費に加算することができます。
ただし、相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用できないため、ご注意ください。
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