不動産取得税とは?相続で不動産取得税がかかる事例や税金対策を解説

2025-01-21

不動産取得税とは?相続で不動産取得税がかかる事例や税金対策を解説

この記事のハイライト
●不動産取得税とは不動産を購入、贈与、交換、増築または改築した場合に課される税金のこと
●相続の場合は死因贈与や特定遺贈で取得した場合は課される事例があるため注意が必要
●税金を抑えるための対策としては軽減措置を利用することや包括遺贈で取得することが挙げられる

不動産を相続する際、一般的には不動産取得税の課税対象外となります。
しかし、特定の状況下では不動産取得税が課される場合があるため、注意が必要です。
そこで今回は、相続の際に不動産取得税が課される事例や税金を抑える対策について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

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相続前に要確認!不動産取得税とは?

相続前に要確認!不動産取得税とは?

不動産取得税とは、不動産の所有権を新たに取得した際に、その所有者に一度だけ課される地方税です。
不動産取得税は、不動産の取得方法が有償であれ無償であれ、所有権移転登記の有無にかかわらず適用されます。
税額は、取得不動産の課税標準額の4%(基本税率)で計算されますが、2027年3月31日までに取得した住宅および土地については、特例税率の3%が適用されます。
なお、課税標準額とは、不動産を取得したときの固定資産課税台帳に登録された価格です。
不動産の購入価格や建築費とは異なるため、ご注意ください。
固定資産課税台帳は、対象の不動産の所在地にある市区町村の役所や都税事務所で閲覧や取得することができます。

不動産取得税の歴史

不動産取得税は、大正時代に府県税として始まりました。
しかし、1950年にシャウプ勧告がおこなわれた際、戦災復興の必要性と新たに創設された固定資産税による負担増を理由に一時的に廃止されました。
その後、1954年の税制改正で固定資産税の税率が1.6%から1.5%に引き下げられるのと同時に、不動産取得税は再び導入され、現在に至っています。

不動産取得税の対象となるもの

不動産取得税は、以下の場合に課税されます。

  • 不動産を購入したとき
  • 不動産を贈与されたとき
  • 不動産を等価交換したとき
  • 建物を増築または改築したとき

改築に関しては、課税標準額が増加した際に課税の対象となります。
また、不動産取得税は登記の有無にかかわらず課されるため、税金が発生するのは不動産の所有権を実際に取得した時点です。

不動産取得税が課されないケースにとは

不動産を取得すると不動産取得税が課されますが、特定の状況下ではこの税が免除されることがあります。
たとえば、国や地方公共団体が不動産を取得する場合、または不動産が公共性の高い用途に使用される場合は、不動産取得税は課されません。
さらに、相続による不動産の取得も通常は対象外です。
相続は売買とは異なり、単なる形式的な所有権の移動と見なされるためです。
ただし、通常の相続とは異なる形式で所有権が移動する場合は、この免除が適用されないことがあります。
したがって、相続によっても不動産取得税が課されるケースが存在する点を理解しておくことが重要です。

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相続時に不動産取得税がかかる事例とは?

相続時に不動産取得税がかかる事例とは?

不動産を相続する際には、通常は不動産取得税は課されません。
ただし、特定の状況下では税金が課税されることがあります。
相続時に不動産取得税がかかる事例は、以下のとおりです。

死因贈与による不動産取得税の課税

死因贈与は、不動産の所有者が亡くなる前に、財産の受け取り手を指定し、その相手と契約を結ぶ場合を指します。
死因贈与の契約では、不動産の所有者が亡くなることを条件に、受贈者への贈与がおこなわれることが一般的です。
死因贈与の場合、双方の合意のもとで契約がおこなわれるため、通常の贈与とは異なり、一方的な遺言によるものではありません。
そのため、死因贈与によって不動産を取得する場合は、一般的な相続と異なり不動産取得税が課税されます。

特定遺贈における不動産取得税の課税

遺言による相続の方法は「包括遺贈」と「特定遺贈」に分類されます。
包括遺贈は、個々の財産を特定せずに、財産の全部まはた一部を包括的に遺贈する方法です。
たとえば、遺言で「財産の30%を長男に遺贈する」などと割合で指定する方法になります。
包括遺贈の場合、不動産取得税は課税されません。
一方、特定遺贈は「この土地をすべて長男に遺贈する」など、具体的な財産を指定し相続者も特定する方法です。
相続人以外が特定遺贈を受けた場合は、不動産取得税が課税されます。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫へ財産を贈与する際に利用できる制度です。
この制度の大きなメリットは、贈与される総額が2,500万円までであれば贈与税が免除される点です。
しかし、この免除は一時的なもので、相続が発生した時には贈与された財産も相続税の計算に含まれます。
つまり、この制度は税金の支払いを一時的に遅らせるものであり、完全な税金免除ではありません。
また、この制度を利用して不動産を取得した場合、相続とは無関係に不動産取得税が課されます。
具体的には、贈与された時点で不動産取得税が発生します。
したがって、贈与税は免除されますが、不動産取得税については課税されるので注意が必要です。

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相続前に知っておきたい不動産取得税の対策とは?

相続前に知っておきたい不動産取得税の対策とは?

相続によって不動産を取得した際は、基本的に不動産取得税は課されません。
一方、贈与の場合は税金がかかることがあります。
では、どのようにして税金を抑えることができるのでしょうか?
不動産取得税を軽減する、または回避するための対策は、以下のとおりです。

新築住宅・中古住宅の取得時の軽減措置の活用

新築住宅を購入した場合、一定の要件を満たすと、住宅価格から最大1,200万円の控除が適用されます。
ただし、住宅の床面積が50㎡(一戸建て以外の住宅で賃貸物件の場合は40㎡)以上240㎡以下であることが必要です。
また、自己居住目的で中古住宅を取得する場合、特定の床面積や耐震基準を満たすと課税標準が軽減されます。
耐震性に関する条件は、新耐震基準に適合している必要があり、築年数が古い住宅の場合は、適切な耐震補強が施されているかを確認することが重要です。
控除額は建築年数に応じて変動し、新しい建物ほど控除額が高くなり、節税効果も大きくなります。

包括遺贈で取得する

遺言による不動産の取得を計画する際、税負担の観点からも適切な方法の選択が重要です。
相続人以外の場合、特定遺贈を選ぶと不動産取得税が発生するため、包括遺贈を利用すると税金の発生を避けることができます。
包括遺贈では、具体的な財産を指定せずに相続の割合のみを遺言で定めます。
割合のみを定めた遺言書により、税金の支払いを回避することが可能です。
ただし、遺言書は被相続人が亡くなった後に変更することはできません。
そのため、遺言を作成する際は将来の方向性を明確にする必要があります。
また、税金対策を優先することも重要ですが、被相続人の意志を尊重することが不可欠です。
適切なバランスを取りながら、遺言者の意向と残される家族の税金負担を考慮し、事前に十分な話し合いをおこなうことが必要です。

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まとめ

不動産取得税とは、不動産を購入、贈与、交換、増築または改築した場合に課される税金です。
相続で取得した不動産には不動産取得税は課されませんが、死因贈与や特定遺贈で取得した場合は、課される事例があるため、注意が必要です。
税金を抑えるための対策としては、軽減措置を利用することや包括遺贈で取得することが挙げられます。
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