親名義の空き家を売却する方法は？売る際の注意点とともに解説

不動産は物理的に分割できない財産のため、相続の際に揉めてしまう可能性があります。
相続トラブルは他人ごとではなく、仲の良かった身内でも、関係が修復できなくなるケースが多いです。
そのため、親が元気なうちに売却しようと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は親名義の空き家を売却する方法や、認知症になってしまった場合の対応、売る際の注意点について解説します。
群馬県伊勢崎市で、親名義の空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

親名義の空き家を売却する方法

まずは、親名義の空き家を売却する方法について解説します。

売却方法1：代理による売却

売却方法としてまず挙げられるのが、子どもが代理で売ることです。
土地や建物などの不動産は、所有者以外の方が勝手に売ることができません。
そのため、親名義の空き家を売却する場合、子どもが代理人になる必要があります。
代理とは、本人の代わりに法律行為をおこなうことです。
親の代わりに「この不動産を売ります！」という意思表示をしたり、手続きをしたりします。
売却金は親のものとなるので、親の口座に振り込まれるのが一般的です。
代理人と混在しやすいものに、使者というものがあります。
使者とは親の意思を不動産会社や買主に伝える方のことです。
たとえば、空き家を5,000万円で売りに出したとしましょう。
買主から「4,500万円で売ってほしい！」といわれたとき、親にそれで良いかどうかを確認したうえで、価格を見直すのが使者です。
親に確認せず、自分の判断で4,500万円に値下げできるのが代理人となります。

売却方法2：本人確認をしたうえで売る

本人確認をしたうえで売ることも、方法の一つです。
代理人による売却は、買主にとってリスクが生じることになります。
代理人かわからなかったり、委任状があったとしても親子であれば簡単に作成したりできるからです。
騙されたままお金を振り込んでしまえば、大きな損失となってしまうでしょう。
そのため、代理人による売却の場合、親に対して本人確認をおこなうのが一般的です。

売却方法3：相続して子どもが所有者となり売る

売却方法として、相続して子どもが所有者となり売ることも挙げられます。
親が亡くなった場合、子どもに所有権移転をすれば、空き家を売ることが可能です。
所有権移転とは名義変更のことで、相続登記とも呼ばれます。
先述のとおり、土地や建物などの不動産は、所有者以外の方が勝手に売ることができません。
親名義であっても、相続登記で名義変更すれば、問題なく空き家を売却できるでしょう。
名義変更の一般的な流れは、下記のとおりです。

• 親が亡くなり相続が発生する
• どのような財産があるのかを調査する
• 遺言書の有無を確認する
• 遺言書がない場合は遺産分割協議にて空き家の取得者を決める
• 相続登記の手続きをおこなう

相続登記の手続きは、法務局でおこないます。
個人で申請することも可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。

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親名義の空き家の売却方法：親が認知症になった場合

続いて、親が認知症になった場合の売却方法について解説します。

成年後見制度とは？

親が認知症になった場合、代理人が親名義の土地や建物を売ることができません。
認知症と診断された場合、判断能力がないとみなされ、不動産をはじめとするさまざまな契約を結べないからです。
委任状の作成もできないため、代理人を立ての売却はできなくなります。
そこで用いるのが、成年後見制度というものです。
成年後見制度とは、認知症で判断能力がなくなった方を、保護したり支援したりする制度となります。
判断能力がなくなり、支援が必要になった方（親など）を成年被後見人、保護や支援をする方を成年後見人と呼びます。

引き渡しまでの流れ

親が認知症になり、成年後見制度を用いた場合の売却の流れは下記のとおりです。

• 成年後見人の申し立て
• 売買契約の締結
• 空き家の処分許可をもらうための申し立て

まずは、親の成年後見人になるために、家庭裁判所に申し立てます。
ただし、申し立てをするのは、親の住民票があるエリアを管轄する家庭裁判所となるので注意が必要です。
書類に不備があると、許可が下りるまでに時間がかかることがあります。
家庭裁判所から選任された場合、いよいよ空き家の販売活動に入ることができます。
不動産会社と媒介契約を締結したり、買主と売買契約を締結したり、引き渡しを目指して手続きを進めてください。
売買契約の締結後は、家庭裁判所に売却の許可を得る必要があります。
許可を得ないと、締結した売買契約は無効となるので注意が必要です。
では、なぜ売る場合に家庭裁判所の許可が必要になるのでしょうか。
それは、親が将来住む予定だった家を、勝手に処分されないようにするためです。
住む予定がなかったとしても、居住用不動産の場合は、申し立てが必要になります。

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親名義の空き家を売却する際の注意点

最後に、親名義の空き家を売却する際の注意点について解説します。

注意点1：境界線の問題を解消しておく

注意点としてまず挙げられるのが、境界線の問題を解消しておくことです。
築年数が経過している場合、隣地との境界が曖昧になっている可能性があります。
境界が曖昧なまま引き渡しをしてしまうと、買主が将来、隣地の住民とトラブルになる可能性が高いです。
昔は「ここからここまでがうち！」という風に、おおよその間隔で境界を決定することが多くありました。
買主にとってリスクの高い買い物となってしまうので、候補から外されてしまう恐れもあるでしょう。
もし親名義の空き家の境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼し、確定測量をおこなってください。

注意点2：売り出す時期を考える

売り出す時期を考えることも、注意点の一つです。
親名義の空き家を親が存命のうちに売ると、親の意見を聞きながら手続きができるので、スムーズに売ることができます。
しかし、高額な贈与税を支払うことになるでしょう。
親が亡くなったあとに売る場合、相続税は基礎控除が大きいため、贈与税に比べると税金の負担は軽減されます。
しかし、身内同士で揉めてしまったり、関係性が悪くなったりといったリスクが生じます。
どちらにもメリットとデメリットが生じるため、適した時期を考えたい場合は、不動産会社にご相談ください。

注意点3：契約不適合者責任が生じる

注意点として、契約不適合者責任が生じることも挙げられます。
契約不適合者責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した際、売主が買主に対してその責任を負うというものです。
契約解除や損害賠償請求につながることもあるので、親名義の空き家を売る場合は、不具合の有無をしっかりチェックしておく必要があります。

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まとめ

親名義の空き家は、代理による売却や相続時に子どもが所有者として売るといった方法があります。
親が認知症になった場合は、裁判所に成年後見人の選任を申し立て、成年後見制度を用いて売ることになるのが一般的です。
境界の問題を解消しておくことや、売り出す時期を考えることなどが注意点となります。
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