不動産を売る際に確認しておくべきこととは？3つのポイントについて解説

不動産を売る際、スムーズに手続きを進めるために、物件の詳細についてあらかじめ確認しておく必要があります。
あとでトラブルになるのを防ぐためにも、売主自身が不動産を把握し、安全な取引を目指しましょう。
そこで今回は、不動産を売るときに確認しておくべきこととして、3つのポイントに分けて解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売る際に確認しておくべきこと1：名義

まず、不動産を売る際には、その不動産の名義が誰なのかを確認しなければなりません。
現在住んでいる所有者と、登記簿上の名義人が異なることもあるためです。

所有者と名義人が異なる理由

たとえば、親から相続した実家など、居住している方は親から子に移っても、登記簿上は、亡くなった被相続人のままになっているケースも珍しくありません。
なぜ、そのようなことが起きるのか、それは、「相続登記」をおこなっていないためです。
祖父から父へ、父から子へなど、相続が複数回発生すると、場合によっては、孫が相続する際に、祖父の名義だったというケースもあります。
不動産の売買は、登記簿上に記載されている名義人と買主でおこなわなければなりません。
したがって、不動産を売る際には、名義人がご自身であるかどうかを確認する必要があるのです。

不動産の名義を確認する方法

不動産の名義は、以下のような書類で確認できます。
登記簿謄本（登記事項証明書）
登記簿謄本（登記事項証明書）とは、不動産の所有者の氏名や住所などを記載した書類です。
法務局で申請すれば、その場で取得できます。
権利証（登記済証）
権利証（登記済証）とは、不動産の登記が完了したことを証明するもので、登記をおこなった際に受け取っている書類です。
2005年3月の不動産登記法の改正により、権利証（登記済証）は廃止となり、現在は「登記識別情報」に変更されています。
改正前に登記された不動産については、権利証（登記済証）で確認できます。

不動産の名義変更をすれば売却できる

所有者と名義人が異なる場合は、名義変更をすれば不動産を売却できます。
この手続きを、「所有権移転登記」といいます。
所有権移転登記は、個人でおこなうことも可能です。
ただし、不動産売買や登記は、専門的な知識が必要なうえに、書類に不備があると手続きが進みません。
したがって、所有権移転登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。

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不動産を売る際に確認しておくべきこと2：不動産の状態

不動産を売る際には、その不動産がどのような状態なのかを、売主が把握しておく必要があります。
そこで次に、不動産の状態を確認する方法について解説します。

土地の状態

不動産を売るうえで、とくに注意しなければならないのは、隣地との境界です。
境界が曖昧な場合、土地の正確な面積を測ることができないため、適正な価格を算出できません。
それだけでなく、土地の境界については、隣地の所有者とトラブルになることがよくあります。
そのようなリスクを抱えた土地は、買主が敬遠する可能性があるため、そもそも売却しにくくなります。
したがって、境界が確定していない土地については、土地家屋調査士に依頼して確定測量をおこない、確定測量図を作成しておくことが大切です。

建物の状態

不動産を売る際には、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任であると判断されると、損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
契約不適合責任を問われるリスクを回避するためには、建物の状態を把握し、瑕疵があれば買主に告知して契約を結ぶことが大切です。
たとえば、買主が不動産を購入したあとに、雨漏りが発覚したとします。
雨漏りについて、契約書に記載がなければ、売主は契約不適合責任を問われます。
しかし、雨漏りについてあらかじめ買主に告知に、そのことについて買主が納得したうえで契約した場合は、契約内容に適合しているため、不適合を問われる心配はありません。
つまり、不動産を売る前には、しっかり建物の状態を把握しておく必要があるのです。
ホームインスペクションをおこなう
不動産の状態を把握するためには、住宅の専門家による「ホームインスペクション」がおすすめです。
ホームインスペクションとは、いわば住宅診断のことで、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所などを見極めてアドバイスしてくれます。
ホームインスペクションで瑕疵が発覚した場合は、修繕したあとに不動産を売り出すことで、安心して取引できます。
もし修繕せずに売る場合でも、買主の状態を告知し、納得したうえで契約書に盛り込み契約を結べば、契約不適合にはならないのです。
また、ホームインスペクションに合格した物件は、そのことをアピールポイントにして売り出せば、早く、好条件で売れる可能性が高まります。
したがって、不動産を売る際には、ホームインスペクションで建物の状態を確認することをおすすめします。

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不動産を売る際に確認しておくべきこと3：周辺環境

不動産を売る際には、その不動産の周辺環境についても、売主が把握しておく必要があります。
そこで最後に、不動産の周辺環境を確認する方法について解説します。

近隣トラブル

近隣トラブルがあることを告知せずに不動産を売ると、環境に問題があるとして、雨漏りなどの物理的な瑕疵と同様に、契約不適合責任の対象になる可能性があります。
ただし、近隣トラブルは、個人によって受け取り方が異なるため、判断が難しいかもしれません。
少しでも気になることがあれば、不動産会社の担当者と相談しながら、一般的に瑕疵に該当するかどうかを見極めることが大切です。

周辺環境

不動産を購入する方にとって、最寄り駅からの距離や生活の利便性などは、重視したいポイントです。
売主が日常的に使用する駅から自宅まで、徒歩何分くらいなのか、駅周辺の雰囲気もあわせて、改めて確認してみましょう。
また、買い物ができる施設や学校、病院なども、把握しておくことが大切です。
住み心地に影響することを買主に伝えることで、生活のイメージがしやすくなるため、購入意欲をアップさせる効果が期待できます。
不動産のアピールポイントになることを見つけるためにも、不動産の周辺環境をあらかじめ確認しておきましょう。

周辺の道路状況

周辺の道路状況も、住み心地に影響するため、確認しておくと良いでしょう。
たとえば、幹線道路や高速道路のインターチェンジに隣接していると、交通アクセスの利便性が高いため、アピールポイントの1つになります。
しかし、騒音に悩まされる可能性もあります。
売主は慣れてしまって気にならないことでも、騒音だと感じる方もいるため注意が必要です。

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まとめ

不動産を売る際には、「不動産の名義」「不動産の状態」「周辺環境」について、事前に確認しておく必要があります。
とくに不動産の状態は、売却後に契約不適合責任を負うリスクを軽減するために、ホームインスペクションを利用して、しっかり確認することが大切です。
周辺環境については、アピールポイントを見つけるとともに、マイナスになるような近隣トラブルや施設などがないかも把握しておくと良いでしょう。
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