不動産売却における査定書とは？査定書の見方やポイントを解説

不動産を売却するときは、売り出し価格を決めるのに悩みますよね。
そんなときに参考になるのが、不動産の査定書です。
本記事では、不動産売却における査定書とはなにか、査定書の見方やチェックポイントを解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における査定書とは？

不動産の売却を検討する際には、物件に関するさまざまな情報を整理し、適切な売り出し価格の設定や売却戦略を練ることが重要です。
その過程において、不動産査定書は重要な役割を果たします。
不動産査定書とは、対象となる不動産の価値を評価し、その査定結果を記載した書面のことです。
査定書は、不動産の市場価値や不動産に影響を与える要素を客観的に示すために作成されます。
不動産査定書は、2種類あります。
不動産仲介会社が作成する査定書と不動産鑑定士が作成する査定書です。
これらは同じ「不動産査定書」という名称ですが、作成主体によって内容や目的が異なります。
2種類の査定書の違いを正確に理解し、不動産の売却にあたって適切な査定書を活用することが、スムーズで有利な取引につながります。

不動産会社による不動産査定書

不動産会社によって作成される不動産査定書は、法的な制約がありません。
そのため、各社によって書式や記載内容に違いが出ます。
査定書の作成は、一般的に査定から約1週間ほど要します。
不動産査定は基本的に無料でおこなわれ、追加費用は発生しません。
不動産売却を目的として不動産会社に依頼するからです。
離婚や相続といった法的な場面での証拠としては適していないことがあるため、ご注意ください。
不動産の価値を算出する際には「取引事例比較法」が一般的に用いられます。
売り出される不動産と条件が似ている他の不動産の売却例を基に、価格を導き出す方法です。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書

不動産鑑定事務所での査定は、主に企業が自社不動産の資産価値を正確に把握する目的で利用されます。
不動産売却目的での利用は少ないため、裁判や税務上の問題に対応する際に重要な役割を果たします。
不動産鑑定事務所が作成する査定書は「不動産鑑定評価書」とも呼ばれ、公的な証明書としても利用可能です。
作成には約1週間以上かかり、手数料は20万円から30万円程度が一般的です。
不動産鑑定事務所での査定は、国土交通省が定めた基準にしたがい、国家資格を持つ不動産鑑定士によっておこなわれます。
査定方法としては、取引事例比較法、収益還元法、原価法を組み合わせて、物件の価値を算出します。
これにより、不動産の価値を多角的に、かつ詳細に評価することが可能です。
所有する不動産の価値を客観的で精確なデータに基づいて評価したい場合、不動産鑑定事務所への依頼が最適です。
離婚時の財産分与や相続時の遺産分割協議など、法的な文書としての信頼性が求められる場面や、正確な市場価値を知る必要がある場合に利用されます。

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不動産を売却する際の不動産査定書の見方とは？

初めて不動産を売却する方は、査定書の見方も気になるところでしょう。
不動産査定書の項目と見方を事前に理解しておくと、売却過程で大いに役立ちます。

査定価格の見方

査定書に記載される査定価格は、物件の状態や面積、市場の流動性を反映した金額です。
この金額は「3か月以内に売却する場合の予想売却価格」として算出されていますが、あくまで概算であり、この売却価格で成約するとは限りません。
査定価格は上限価格、標準価格、下限価格の3つのカテゴリーに分けて提示されることがあり、また、推奨される売り出し価格が示されることもあります。
これらの価格は売り出し価格を決定する際の重要な参考となるため、細かく確認することが大切です。
査定書には、売却が実現した場合の手取り額も記載されることがあります。
たとえば、物件が5,000万円で売却された場合の諸費用と、その結果として手元に残る金額が予測されます。
この情報は、売却後の資金計画を立てるうえで有効です。
売却に際してかかる費用と手元に残る金額を事前に把握すると、スムーズな資金運用が可能となります。

事例地情報の見方

事例地情報には、類似物件がどの程度の価格で取引されたかが記録されています。
事例地情報を見ると、査定価格が市場の実情に即しているかどうかを評価することが可能です。
同様の条件の物件がどのような価格で売買されているかを知ることは、不動産を市場価格で適正に売却するためには不可欠です。

査定額の根拠の見方

不動産査定書では、査定額を算出するに至った理由や根拠が明記されています。
不動産の査定額は、以下のような要素を基にして算出されます。

• 周辺環境：物件の位置がどのような地域にあるか、周辺の生活環境や治安の良し悪しなど
• 交通の利便性：最寄りの公共交通機関までの距離やアクセスの良さなど
• 隣地の状況：隣接する不動産がどのような状況にあるか
• 日照・採光の状況：物件が日当たりや自然光をどれだけ取り入れられるか
• 方角：物件がどの方角にあるかなど

査定額に影響を与えた具体的な理由や評価基準を理解すると、査定が適切であるかどうかを判断しやすいです。
査定書には査定者のコメント欄が設けられていることがあり、加点や減点の具体的な理由が記されている場合もあります。
コメントを通じて、査定者がどのような観点から物件を評価したかが明らかになるため、納得感を持って査定結果を受け入れることができるでしょう。

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不動産売却における査定書のチェックポイント

不動産を売却する際には、不動産査定書を正しく理解し、適切に活用することが重要です。
不動産査定書でとくに注意深く確認すべきポイントについて解説します。

ポイント①各社の総額を比較

複数の不動産会社から査定書を受け取った場合、それぞれの総額を比較することが重要です。
不動産の価格表示は、細かく1円単位で示されることは少なく、一般的には「上3桁」または「上2桁」で表現されます。
たとえば「4,250万円」や「4,600万円」などです。
査定額を比較すると、各社の価格にばらつきがあることが分かります。
不動産会社が取得する情報や市場分析の方法に違いがあるためです。
査定額が高い会社も注目すべきですが、もっとも低い価格を提示した会社の査定額も重要です。
とくに住宅ローンが残っている場合、最低価格での売却でもローン返済が可能かどうかを確認しましょう。
最低価格は、その金額でしか売れない可能性を示唆しているため、この価格で住宅ローンが返済できるかを把握しておくと、安心して売却手続きを進めることができます。

ポイント②流通性比率

流通性比率とは、不動産の売りやすさを数値で示した指標です。
1を基準値とし、1以上ならば物件が売りやすく、1未満なら売りにくいとされます。
比率の下限値は-0.85、上限値は+1.1で、この範囲内で不動産の流通性が評価されます。
もし流通性比率が基準値から大きく外れている場合、不動産会社にその理由を問い合わせることが重要です。

ポイント③不動産査定書の見やすさ

査定書がクリアで簡潔にまとめられているかを確認することは、その不動産会社の提供するサービス品質を判断する基準にもなります。
たとえば、査定書が雑然としていたり、情報が分かりづらく配置されている場合、その会社が作成する物件の宣伝チラシも同様に不明瞭である可能性があります。
このような点は、不動産会社選びにおいて考慮すべき重要な要素です。

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まとめ

不動産の査定書は、不動産会社が作成するものと不動産鑑定事務所が作成するものがあり、不動産売却の際は、不動産会社に依頼します。
査定書は、査定価格や査定額の根拠の見方が重要です。
チェックする際のポイントは、各社の総額を比較すること、流通性比率、見やすさの3つです。
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