不動産売却で必要となる登記簿謄本とは？見方についても解説

土地や建物などを売却する際、さまざまな書類が必要となります。
そのなかのひとつ「登記簿謄本」は、安心して取引をするために欠かせない書類のひとつです。
では、登記簿謄本とは一体どのようなものなのでしょうか。
今回は登記簿謄本とはなにか、必要になる場面や見方について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に必要となる登記簿謄本とはどのような書類？

まずは、不動産売却時に必要となる、登記簿謄本とはどのようなものなのかを解説します。

登記簿謄本とは？

登記簿謄本とは、土地や建物の所有者が誰なのかを証明する書類です。
所有者の名前とともに、不動産がある場所や権利関係、取得年月日などが記載されています。
不動産売却時に対象の土地や建物がどのようなものなのか、どこの誰のものなのかを知るために取得するものです。

謄本とは？

ちなみに、謄本とは原本の内容をすべて写し取った書類のことです。
不動産の場合、不動産を管轄する法務省が、それぞれの情報を登記簿によって管理しています。
登記簿が電子データ化されていない時代は、各法務局に保管されている登記簿を謄写して交付していたため、登記簿謄本と呼ばれていました。
今は登記簿の内容がデータ化されているため、新規で不動産を購入すると、登記事項証明書という書類が交付されます。
記載内容は、これまでの登記簿謄本と同じです。

不動産登記とは？

登記簿謄本を知るうえで、理解しておきたいのが不動産登記です。
不動産登記とは、土地や建物における権利関係などの情報を記録し、公にするための行政上の制度を指します。
不動産の所在地や面積は、目視でもある程度把握することが可能です。
しかし、所有者や担保権者など、不動産には目に見えない情報も多く含まれています。
住んでいる方が所有者とは限りません。
また、その土地や建物に対して、誰が担保を設定しているのを把握するのは困難と言えるでしょう。
不動産登記とは、その不動産を見るだけではわからないことをデータとして記録し、世間一般に公開するためにおこなわれる手続きです。
また、先述のとおり、今は新規で不動産を購入すると、登記事項証明書という書類が交付されます。
正式名称は登記事項証明書ですが、慣例的に登記簿謄本と呼ぶ方も多いです。

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不動産売却時に必要となる登記簿謄本はいつ準備すべき？

続いて、登記簿謄本はいつ必要になるのか、取得方法を含めて解説します。

必要となる場面1：土地や建物の購入時

土地や建物を購入する際、必要書類のひとつとして準備しなければなりません。
売買契約書の内容や名義が、一致しているかなどを確認するために必要です。
所有者以外の方でも、閲覧したり取得したりすることができます。

必要となる場面2：土地や建物の売却時

売却時は所有者をご自身だと証明するため、買主に対して提示が必要です。
住宅ローンを返済中に売却する場合、残債を完済してから引き渡しをおこないます。
完済時に所有者が変更になるため、提出が求められます。
売主自身で取得したり、不動産会社が準備したりすることも可能です。

必要となる場面3：土地や建物を相続するとき

必要となる場面として、土地や建物を相続するときも挙げられます。
両親などが亡くなり、不動産の所有者が変わった場合、相続登記によって名義変更をおこなわなくてはなりません。
ただし、相続の場合は、古い登記簿謄本が保管されていることが多いです。
現在の名義人や住宅ローンの抵当権などを正確に把握するためにも、新しいものを取得するのがおすすめと言えます。

必要となる場面4：住宅ローン控除の申請時

住宅ローン控除の申請時、初年度は確定申告をおこないます。
確定申告時の添付書類のひとつが、登記簿謄本です。

取得方法は？

主な取得方法は、下記の4つです。

• 法務局の窓口で取得する
• オンライン上で請求する
• 郵送で取得する
• インターネットで内容だけ確認する

一般的な取得方法は、法務局の窓口に足を運び取得することです。
不動産を管轄する法務局にて申請書を記入し、手数料を支払って取得します。
その場で取得することができるのが、大きなメリットです。
また、オンライン上で請求し、法務局の窓口か自宅で受け取る方法もあります。
窓口で取得するより手数料が安く、自宅などから請求できることがメリットです。
もし法務局が遠方にあったり、平日に足を運ぶのが難しかったりする場合は、郵送で取得することも可能です。
申請書を郵送すれば、後日登記簿謄本を返送してもらえます。
少し時間はかかりますが、インターネット環境が自宅にない方でも取得することが可能です。
記載内容だけ確認したい場合は、インターネットで内容だけ確認することもできます。
一次的な利用に限り、クレジットカード決済によって登記情報をチェックできます。

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不動産売却時における登記簿謄本の見方

最後に、不動産売却時における登記簿謄本の見方について解説します。
表題部と権利部（甲区）、権利部（乙区）と共同担保目録の4部構成になっており、それぞれ内容や見方が異なります。

表題部の見方

表題部には、土地や建物の基本的な情報が記載されています。
基本的な情報とは、所在地や面積、構造など、その不動産を特定するための情報です。
土地の表題部からは、地番や地目、地積などの情報を得ることができます。
建物の表題部に記載されている内容は、家屋番号や構造、床面積、登記の日付や理由などです。
土地と建物で内容や見方が異なるため注意なさってください。

権利部（甲区）の見方

権利部（甲区）には、所有権に関する内容が記載されています。
過去にどのような目的でその不動産が使われてきたのか、過去の所有者や売却の頻度などをチェックすることが可能です。
登記された順番である、順位番号も権利部（甲区）を見ればわかります。
仮登記や差し押さえの有無なども、把握することができます。

権利部（乙区）の見方

権利部（乙区）には所有権以外の権利が記載されています。
主な記載内容は、所有者の財政状況です。
抵当権が設定されていなければ、その土地や建物を現金一括で購入したか、住宅ローンを完済済みということになります。
債権額が大きい場合は、所有者の財政状況があまり良くないと判断できるでしょう。

共同担保目録の見方

共同担保目録とは、抵当権を設定した際、複数の土地や建物を担保にしていた場合に作成されるものです。
そのため、権利部（乙区）と一緒に見る必要があります。
住宅ローンを使ってマイホームを購入する際、土地と建物を一緒に担保として提供するのが一般的です。
土地と建物に同じ抵当権が設定されるため、土地もしくは建物の登記簿謄本を見れば、どちらも担保として提供していることがわかります。

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まとめ

登記簿謄本とは土地や建物の所有者が誰なのかを証明するもので、所在地や取得年月日、権利に関係する内容などが記載されています。
不動産の購入時や売却時など、さまざまな場面で必要です。
表題部と権利部（甲区）、権利部（乙区）と共同担保目録の4部構成になっており、それぞれ内容や見方が異なります。
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