不動産売却時に起こりやすいトラブルとは？事例と注意点を解説！

不動産取引では高額なお金が動くため、ライフプランに大きく影響します。
納得のいく不動産売買をおこなうには、よくあるトラブル事例と解決策を理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却におけるトラブル事例とその解決策、注意点などを解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でよくあるトラブル事例：重要事項説明

不動産売却時によくあるのが、重要事項説明に関するトラブルです。
重要事項説明とは、契約を結んだ不動産会社が買主に対して、重要事項説明書の内容を説明することです。
重要事項説明書には、物件の情報や取引に関する条件など、売買契約における重要事項がまとめられています。
重要事項の説明ができるのは宅地建物取引士の有資格者のみで、必ず売買契約締結前におこなわなければなりません。
重要事項説明では、説明不足によって買主と認識が異なり、引き渡し後にトラブルになるケースが多いです。
説明不足が原因で買主とトラブルになった場合、最終的な責任は不動産会社ではなく売主が負うことになります。
不動産取引を円滑に進めるためにも、売主側も必ず重要事項説明書の内容を確認するようにしましょう。
ここでは、重要事項説明に関するトラブルとしてよくある事例を解説します。

隣家との境界線が曖昧なままだった

不動産取引において、隣地との境界線は重要であるため、測量図と境界標の照合をおこなうのが一般的です。
しかし、境界標が抜けていたり、相続した物件などは境界線が曖昧になっていたりするケースも珍しくありません。
境界線が曖昧であることをきちんと説明せずに売却すると、売却後に買主が隣地所有者とトラブルになる恐れがあります。
買主から「境界線が曖昧だなんて聞いていない」と苦情がくることも考えられます。
このようなトラブルを回避するためにも、境界が曖昧な土地を売却する際には、隣家所有者と境界確認書を交わしておきましょう。

隣地の用途地域が異なっていた

売却した土地と隣地の用途地域が異なっていたことが原因で、買主とトラブルになることもあります。
たとえば、静かな住環境を期待して購入したのに、突然家の裏に工場が建設され、買主から苦情がくるケースなどです。
用途地域は必ずしも隣地と同じとは限らず、購入した土地の隣が準住居地域ということもありえます。
本来であれば、周辺の用途地域まで説明する義務はありません。
しかし用途地域の境界線周辺にある物件を売却する際は、周辺の用途地域もしっかり説明するようにしましょう。

近くに高層マンションが建設された

用途地域の件とよく似たトラブル事例として、売却した土地の近くに高層マンションが建設され、日照時間や眺望に影響が出るケースが挙げられます。
不動産を売却をした時点で高層マンションの情報がなかったのであれば、売主側が責任を問われることはほぼありません。
しかし地元住人に向けての説明会などが開催されており、何らかの情報を知っていたのであれば、事前に買主にも伝えておくことをおすすめします。

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不動産売却でよくあるトラブル事例：契約解除

不動産の契約解除を巡ってトラブルになるケースも多いです。
どのような場合に契約解除を求められ、また買主とトラブルに発展しやすいのかを解説します。

買主側の一方的な事情での解約

買主が見つかり、売買契約を結んだからといって安心とはいえません。
契約を結んだあとに、買主側の事情によってキャンセルを求められることもあります。
買主側の事情によって契約を解除したい場合、基本的には買主が手付金を諦めることで解約が成立します。
手付金を受け取れるとはいえ、また一から売却活動をしなければならず、売主としては大きな痛手です。
手付金は売買価格の5％～10％が目安ですが、キャンセル防止のために、高めに設定をするといった工夫が必要でしょう。

住宅ローンが組めないことによる解約

不動産は高額なため、購入時にはほとんどの方が住宅ローンを組みます。
しかし必ずしもローンの審査に通るとは限らず、審査に落ちてキャンセルをするという事態は少なくありません。
そのため、住宅ローンの利用を前提とした取引では、契約書に「住宅ローン特約」を付けるのが一般的です。
住宅ローン特約とは、買主が審査に落ちてローンを利用できない場合に、契約を白紙にできるという特約です。
この特約では、売買契約を結んだ際に受け取った手付金が買主に返金されます。
売買代金はおろか手付金さえも受け取れないため、買主の一方的な事情による解約よりもダメージは大きいといえます。
ローンの審査では年収や職業が大きなポイントとなるため、審査を通過しそうな買主を探すようにしましょう。

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不動産売却でよくあるトラブル事例：契約不適合責任

不動産売却時には、契約不適合責任を巡るトラブルにも注意が必要です。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約書の内容と適合しない場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、令和2年4月の民法改正によって、内容の見直しと名称変更がおこなわれました。
不動産売買における契約不適合責任では、売買契約書に書かれているかどうかが重要なポイントです。
売却した不動産に不具合があっても、それを売買契約書に記載して買主に告知していれば、契約不適合責任に問われることはありません。
ただし、売買契約書に記載されていない不具合があとから発生した場合には、売主が責任を負わなければなりません。
つまり、不具合がある不動産を売却することが問題なのではなく、不具合について契約書に記載しないことが問題となるのです。
もし引き渡し後に不具合が見つかった場合は、買主から損害賠償や代金減額、契約解除などを求められる恐れがあります。
ここからは、契約不適合責任を巡るトラブルとしてもっとも多い事例を解説します。

過去に雨漏りがあったことを告知しなかった

不動産売却時には、過去の修繕履歴なども告知することが大切です。
たとえば雨漏りが発生して屋根の補修をしたものの、小屋組みの構造材まで腐食が進んでいたとしましょう。
「補修を済ませたから大丈夫だろう」と過去の修繕を告げないで売却をすると、のちに小屋組みの腐食に気付いた買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
このようなトラブルを避けるためにも、今ある不具合だけでなく過去の修繕履歴なども詳細に伝えるようにしましょう。

契約後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった

雨漏りやシロアリによる被害は外部からは分かりにくく、契約不適合責任を巡るトラブルに発展しやすいため要注意です。
売主の故意ではなく把握できていなかっただけだとしても、契約書に記載がなければ契約不適合責任に問われてしまいます。
こうした事態を避ける方法としておすすめなのが、インスペクションの実施です。
インスペクションとは専門家が不動産の状況調査をおこなうことで、雨漏りやシロアリ被害についても事前に把握できます。
費用はかかりますが、安心かつ安全な取引をおこなうためにも、ぜひインスペクションの実施をご検討ください。

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まとめ

不動産売却時によくあるトラブル事例を「重要事項説明」「契約解除」「契約不適合責任」の3つに分けて解説しました。
納得のいく不動産売却をおこなうには、よくあるトラブル事例とその解決策を事前に把握しておくことが大切です。
また手続き中にわからないことがあれば、放置せずにその場で不動産会社にご相談ください。
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