相続における遺留分とは？不動産評価額の決め方についても解説！

親が亡くなり相続が発生したとき、子どもには「遺留分」の取得が認められています。
遺産のなかに土地や建物といった不動産が含まれている場合は、遺留分を計算する際に不動産の評価額を調べなければなりません。
この記事では、遺産に不動産が含まれる場合の遺留分について、基礎知識も含めて解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産相続における遺留分とは？

はじめに遺留分とはどのような制度なのか、各相続人の取得割合もあわせて解説します。

遺留分とは

遺留分とは、法定相続人が必ず取得できる最低限の遺産をいいます。
亡くなった方の遺産をどのように分割するかは、遺言書によって決められていることが多いです。
ただし遺言書で指定されていなくても、法定相続人であれば最低限の遺産を相続する権利があります。
法定相続人とは、亡くなった方の配偶者や血縁関係にある親族など、民法で規定された相続人のことです。
たとえば夫が亡くなると妻と子が相続人になりますが、遺言書には「遺産はすべて子に相続する」と記載されていたとしましょう。
このような場合でも、法定相続人である妻が遺留分侵害額の請求をおこなえば、最低限の遺産を取得することが可能です。

遺留分の取得割合

先述したように、法定相続人であれば遺留分の請求が可能です。
ただし法定相続人だからといって、必ずしも遺留分を請求できるわけではありません。
次のように法定相続人には、財産を取得する相続人の優先順位が設けられているためです。

• 第1順位：配偶者 1/4・子または孫 1/4
• 第2順位：配偶者 1/3・両親または祖父母 1/4
• 第3順位：配偶者 1/2・兄弟姉妹または甥や姪 なし

第1順位にあたる子や孫が存命であれば、第2順位の方が遺留分を請求しても認められません。
亡くなった方の兄弟姉妹または甥や姪については、そもそも遺留分を請求できないため注意が必要です。
また配偶者が死亡している場合は、遺留分を残りの相続人で分け合うことになります。

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遺留分を求めるための不動産評価額の決め方と計算方法

遺産のなかに不動産がある場合は、遺留分を計算する際に時価を評価する必要があります。
とはいえ不動産の評価方法は1つではないため、どの方法を選択するか迷う方も多いでしょう。
ここからは、不動産評価額の決め方と取得できる遺留分の計算方法について解説します。

不動産の評価額を調べる

はじめに、遺留分として取得する不動産の評価額を確認する必要があります。
不動産評価額には複数の種類があるため、事前に特徴を把握しておきましょう。
地価公示価格
地価公示価格とは、国土交通省が毎年3月に発表している地価です。
全国にある標準地の1月1日時点における土地価格を、不動産鑑定士が評価して算定しています。
地価公示価格は時価と同程度といわれています、標準地が必ずしも近くにあるとは限りません。
標準地が不動産の所在地から遠ければ、地価公示価格を用いて計算するのは困難でしょう。
路線価
路線価とは、相続税や贈与税といった税金を計算する際に基準となる評価額です。
路線価は時価よりも低く、実際に取引されている価格の80％程度といわれています。
道路ごとに設定されている路線価を土地面積に掛けて、80％で割れば大まかな土地価格を算出できるでしょう。
路線価は毎年7月頃に公開されるため、国税庁のホームページで確認してみることをおすすめします。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税を求める際に基準となる評価額です。
建物の場合は、この固定資産税評価額をもとに時価を評価するケースがほとんどです。
ただし固定資産税評価額も路線価と同様に、実際の取引価格よりも低めに設定されています。
土地の固定資産税評価額は地価公示価格6割から7割、建物は地価公示価格の5割から6割程度になります。
不動産鑑定評価額
不動産鑑定士が算出した土地価格を、不動産鑑定評価額といいます。
不動産鑑定士とは、土地や建物など不動産の価値を算出する専門家です。
不動産鑑定評価額は信頼性が高く、裁判で参考資料として利用されることもあります。
依頼料はかかりますが、正確な評価額を知りたい方は不動産鑑定士への依頼を検討しましょう。

適用する評価額を決める

不動産の評価方法がわかったら、相続人同士で話し合ってどの評価額を用いるかを決めます。
ここで注意したいのが、評価方法を決めるには相続人全員の合意が必要ということです。
誰か1人でも違う評価方法を希望する方がいれば、協議を進めて決めることはできません。
また留分を算出する際は、遺産分割協議が完了した時点ではなく、相続発生時の不動産評価額を適用する点にもご注意ください。

遺留分の割合を計算する

どの評価額を用いるかが決まったら、続いて遺留分の計算に入ります。
相続人が取得できる遺留分の計算方法は以下のとおりです。
取得できる遺留分＝不動産評価額×遺留分割合
たとえば、不動産評価額が2,300万円で、亡くなった方の妻が（遺留分割合は1/4）が遺留分を取得するとします。
この場合に取得できる遺留分は「2,300万円×1/4＝575万円」です。

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遺留分における不動産評価額が決まらない場合は？

相続人同士で何度話し合っても、意見がまとまらないこともあるでしょう。
このような場合は、弁護士に相談または裁判所に訴訟を申し立てて問題の解決を図ることになります。

弁護士に相談する

不動産の評価方法について、なかなか意見がまとまらない場合は、弁護士へ相談することをおすすめします。
相続の話し合いでは、つい感情的になってしまい冷静に話し合いができず、引くに引けない状態になることも多いです。
第三者を入れて客観的なアドバイスをもらえれば、それぞれが納得したうえで協議を進めやすくなるでしょう。
また、意見が対立している相続人との交渉まで依頼すれば、裁判をせずに遺留分を決められるかもしれません。
費用はかかりますが、相続人だけでは問題を解決できないと感じる場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

裁判所に訴訟を申立てる

弁護士を介入させてもなお意見がまとまらない場合は、裁判所に遺留分侵害額請求を申立てることになります。
遺留分侵害額請求とは、遺留分を侵害された相続人が、侵害額に相当する金銭の支払いを求めることです。
裁判における判決は法的効力があるため、相続人同士で意見が違っていたとしても、必ず従わなければなりません。
つまり、ご自身が望む結果でないとしても、それを受け入れなければならないのです。
必ずしも希望通りの判決になるとは限らないため、訴訟は最終手段と考え、まずは話し合いで解決を図りましょう。

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まとめ

遺言書に指定がなくても、法定相続人であれば遺留分の請求が認められています。
ただし財産を取得できる方には優先順位があるため、法定相続人だからといって必ずしも遺留分を取得できるわけではありません。
また、遺産のなかに不動産がある場合は、不動産評価額を巡ってトラブルになりやすいため注意が必要です。
当事者間の話し合いで解決しない場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
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