離婚で不動産売却をする際の注意点は？売却方法や契約の種類も解説

離婚時は、夫婦で築いた財産は平等にわけなければならず、マイホームは売却するケースが多いです。
離婚で不動産売却をおこなう場合、通常の売却では問題にならない注意点がいくつかあります。
今回は、離婚で不動産売却をする際の注意点や売却方法、契約の種類について解説します。
群馬県伊勢崎市で、離婚にともなう不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

離婚で不動産売却する際の注意点1：財産分与が必要

まずは、離婚で不動産売却をする際の、財産における注意点を解説します。

財産分与とは？

先述のとおり、離婚する際に夫婦で築いた財産は、平等にわけなければなりません。
これを財産分与と呼び、マイホームなどの不動産も含まれます。
マイホームのお持ちの場合は不動産売却をおこない、売却金を折半するのが一般的です。
そのほかにも、夫もしくは妻が住み続け、評価額の半分を出ていく側に渡す方法もあります。
財産分与は、離婚の理由やお互いの収入に関係なく、夫婦で半分にわける必要があることが注意点です。

財産分与の対象とならないものとは？

注意点のひとつとして挙げられるのが、財産分与の対象とならないものが存在することです。
婚姻前の貯金や、売却しても住宅ローンが残ってしまう家は、財産分与の対象外となります。
婚姻前の貯金などは特有財産と呼ばれ、夫婦で築いた財産ではありません。
不動産売却をしても住宅ローンが残る場合、売却金を使って完済するため、分与するお金は残らないでしょう。
離婚時はすべての財産が分与の対象にならないことが注意点です。

財産分与によって慰謝料はどうなる？

財産分与には、下記の3つの種類があります。

• 精算的財産分与：夫婦で築いた財産を精算すること
• 扶養的財産分与：離婚によって生活が困窮する配偶者に対する分与
• 慰謝料的財産分与：慰謝料を相手に請求できること

不動産売却によって売却金を受け取っていても、慰謝料は別途請求できることになります。
財産分与と慰謝料は、別のものとして取り扱われることが注意点です。

財産分与を請求できる期限は？

財産分与を請求できる期間は、離婚後2年間です。
この期間を過ぎると、相手に分与を求めることができなくなります。
そのため、対象の財産がある場合は期限を過ぎる前に請求しなければなりません。
離婚後、いつでも請求できるわけではないことを、注意点として押さえておいてください。

名義人でないと不動産売却はできない

名義人でないと不動産売却はできないことも注意点として挙げられます。
たとえば夫の名義のマイホームは、たとえ配偶者であっても妻が勝手に売却することはできません。
また、共有名義の場合、両者の同意がないと売却は不可となります。
離婚時は、名義人を確認し、誰に売却の権利があるのかを確認することが注意点です。

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離婚で不動産売却をする際の注意点2：売却方法の選び方

続いて、離婚で不動産売却をする際の注意点のひとつ、売却方法の選び方について解説します。
不動産売却の主な方法は、売却（仲介）と買取の2種類です。
それぞれ特徴やメリット、注意点が異なるため適したものを選びます。

売却（仲介）とは？

売却（仲介）とは、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を見つける方法です。
個人の方が買主を見つけるのは難しいため、一般的には不動産会社を介します。
売却（仲介）における不動産売却の流れは、下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が販売活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

売却（仲介）を選ぶ場合、まずは不動産を査定に出し、どのくらいの価値があるのかを調べます。
そのあと不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動（不動産会社がインターネット上に物件の情報を登録したり、チラシを作成したりする）をおこなうのが一般的な流れです。
そして買主が見つかり次第、次は売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡し、鍵の受け渡しなどをおこない、不動産売却の完了です。
売却（仲介）の場合、買主が見つかるまでの期間が、長引くことがあるのが注意点となります。
立地や築年数によっては、売り出してから引き渡しまでに1年以上かかることも珍しくありません。
そのため、手放す期間にゆとりがある場合は売却（仲介）が適しているでしょう。

買取とは？

買取とは、不動産会社に直接、土地や建物を売却する方法です。
買取における不動産売却の流れは、下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 金額に納得できたら売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

まずは売却（仲介）と同様、査定を依頼します。
金額に納得できたら、契約条件のすり合わせをおこない、不動産会社と売買契約を締結します。
最後に決済と引き渡し、鍵の受け渡しなどをおこない、不動産売却の完了です。
このように、売却（仲介）とは違い、買主を探す必要がありません。
そのため、買取は短期間で売却できるのがメリットです。
離婚にともないマイホームを即現金化したい場合は、買取が適しているでしょう。

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離婚で不動産売却をする際の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、離婚で不動産売却をする際の注意点として、媒介契約の選び方について解説します。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
幅広く買主を探せるので、好条件で購入してくれる買主を選ぶことができます。
また、売主自身で買主を見つけて取引できる、自己発見も可能です。
ただし、売主に対する販売状況の報告が義務ではないため、反響や内覧の有無などを把握しにくくなるのが注意点です。
離婚にともなう不動産売却において、スムーズな成約を目指したい場合は、ほかの媒介契約を選ぶと良いかもしれません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、自己発見取引は可能なので、ご自身でも買主を探すことができます。
専任媒介契約の場合、売主に対する販売状況の報告が、2週間に1度以上の頻度で不動産会社に義務付けられています。
そのため、進捗状況を把握しやすくなります。
また、1社のみとしか媒介契約を締結できないため、不動産会社が積極的に活動できるのがメリットです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、自己発見取引もできない契約です。
成約できるのは不動産会社のみなので、広告に力を入れたり熱心な活動が期待できるでしょう。
また、売主への販売状況の報告は1週間に1度以上の頻度で義務付けられています。
立地条件が良かったり、需要があったりする場合は一般媒介でも不動産売却しやすいですが、そうでない場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

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まとめ

離婚にともなう不動産売却では、夫婦で協力して築いたマイホームなどは財産分与の対象となります。
売却方法は売却（仲介）と買取の2種類があるので、どのような売り方をしたいかによって決めてください。
条件が良く、需要がある場合は一般媒介契約、需要が見込めない場合は専任系の媒介契約で売り出すのがおすすめです。
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