越境とは？越境している（されている）不動産の売却方法

不動産売却時、越境している（されている）ことが原因で、売却が困難になることがあります。
越境は普段の生活のなかで問題視されることは少ないですが、売却時はトラブルになるケースも多いです。
今回は越境とはなにか、注意点や売却方法について解説します。
群馬県伊勢崎市で、越境している（されている）不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に注意したい越境とは？

まずは、不動産売却時に注意したい、越境とはなにかを解説します。

越境とは？

越境とは、建物や所有物が隣地に侵入している状態のことです。
反対に、隣地から隣の建物や所有物が侵入し、所有権が侵害されている状態を被越境と呼びます。
越境しているもののことは、越境物や被越境物と呼ばれます。

越境に該当するものとは？

不動産売却において、越境物に該当するものは下記のとおりです。

• 建物の屋根や塀
• 樹木の枝や根
• 土のなかに埋まっている給排水管

越境物とは、目に見えるものだけでなく、地中に埋まっているものも含まれます。
ですが、先述のとおり、越境は普段の生活のなかで問題視されることは少ないと言えるでしょう。
しかし、売却時はトラブルになることがあるので注意が必要です。

トラブル事例

不動産売却時、トラブルになった事例を見ていきます。
売主Aさんは、相続した実家を不動産会社Bに売却することになりました。
契約内容は、隣地との土地の境界（隣地の境目）を確定（できない場合は契約解除）すること、建築に支障が出る被越境物がある場合は解消することです。
売買契約の締結後、土地の調査をおこなっている最中に、隣地の屋根と雨樋が被越境していることがわかりました。
隣地の屋根が売却する不動産に侵入していると、その部分は建築面積に含めることができません。
建築面積に含めることができないと、有効的に使えない土地が生じることになります。
買主の不動産会社Bからは、被越境物を撤去できないと、契約解除になるとされました。
このケースでは、隣地の住民が被越境している部分の土地を購入したため、無事に不動産売却を終えることができました。
もし隣地の住民が購入を拒否したり、隣地の住民と揉めてしまい土地の境界を確定できなかったりした場合、Aさんは売却できなかったでしょう。
また、契約解除にならなくても、売却代金の減額に応じる可能性が出てきます。
有効的に使えない土地の部分だけ、資産価値が下がってしまうからです。

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越境している状態で不動産売却をするときの注意点

続いて、越境している状態で不動産売却をするときの注意点を解説します。

注意点1：境界を確定してから売り出す

注意点としてまず挙げられるのが、境界を確定してから売り出すことです。
不動産売却時は、なにがどのくらい越境しているのかを確認する必要があります。
もし以前作成された測量図があったとしても、測量技術が未熟だったり、越境物の記載がなかったりする可能性があります。
間違った情報を買主に伝えてしまうと、契約解除や売却代金の減額に応じる必要が出てくるかもしれません。
確定測量をおこなえば、売主と買主、双方が安心して取引できます。

注意点2：覚書を作成する

覚書を作成することも、注意点のひとつとなります。
覚書とは、現状のままで良いという話し合いがおこなわれ、合意した証拠となる書類です。
覚書には、越境について売主と買主が認識し、取引する旨を記載します。
決まった書式はないため、下記のような内容を記載するのが一般的です。

• 建物や所有物が隣地に侵入していること
• 誰の所有物で誰が維持管理をおこなうか
• 建て替えの際は越境を解消すること
• 相続などにより所有者が変わった場合も、この内容を継承させること
• 越境部分における土地の使用料について

覚書の作成により、当事者間の認識の違いを防止できます。
買主が不動産を第三者に売却したり、相続したりした場合、覚書の内容を継承させるか否かはとくに大切なポイントです。
記載がない場合、売却や相続の際に、再度覚書を作成する必要があります。

注意点3：買主が住宅ローンを組めない可能性がある

買主が住宅ローンを組めない可能性があることも、注意点のひとつです。
越境が問題となる不動産は、瑕疵あり物件として取り扱われることがあります。
瑕疵とは不動産に生じている不具合のことで、瑕疵がある場合、資産価値が下がるのが一般的です。
たとえば、ひとつの土地にはひとつの建物しか建てられないというルールがあります。
越境によって屋根などが侵入している場合、そのルールに反することになります。
そのような不動産は、建築確認申請が下りず、融資を受けられない可能性が高いです。
現金一括で購入したり、金利の高い住宅ローンを組んだりする必要があるため、候補から外されてしまうことになるでしょう。

注意点4：建て替え時に家が小さくなってしまう

先述のとおり、隣地の屋根などが売却する不動産に侵入していると、その部分は建築面積に含めることができず、有効的に使えない土地が生じます。
そのため、登記上の面積で建てようとすると、建築基準法に違反してしまう可能性が高いです。
建築確認申請の許可を得るためには、越境部分を差し引く必要があるため、想定より小さな家を建てることになります。

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越境している（されている）不動産の売却方法

最後に、越境している（されている）不動産の売却方法を解説します。

売却方法1：越境物や被越境物を取り除く

売却方法としてまず挙げられるのが、越境物や被越境物を取り除くことです。
トラブルの原因となるものがなくなれば、スムーズに不動産売却をおこなえます。
しかし、勝手に取り除くと、法律に違反したり隣地の住民とトラブルになったりすることがあるので注意が必要です。
たとえば木の枝が越境し、所有権が侵害されている状態でも、勝手に伐採することはできません。
売却する際に邪魔だと感じたら、所有者に伐採をお願いする必要があります。
とは言え、その枝によって明確な被害を受けていない場合、伐採に応じてもらえないケースもあります。
木の根については、勝手に取り除くことが可能です。
しかし、根を取り除いたことが原因で樹木が枯れてしまった場合、隣地の住民とトラブルになる可能性があります。
状況によっては、損害賠償請求につながることもあるでしょう。
法律上、根は勝手に取り除いて良いとされていますが、隣地の住民に許可を得てから伐採することが大切です。

売却方法2：買取業者に依頼する

買取業者に依頼することも、売却方法のひとつです。
不動産買取という方法で、越境が原因で売れにくい不動産でもスムーズな売却が見込めます。
覚書を作成したり、越境状態を解消するための時間がなかったりする場合は、買取業者へ依頼するのがおすすめです。

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まとめ

越境とは、建物や所有物が隣地に侵入している状態のことで、越境しているものを越境物や被越境物と呼びます。
売却時には、覚書を作成したり、買主が住宅ローンを組めなかったりする可能性があるため注意が必要です。
しかし、越境している（されている）場合でも、準備や対策を講じれば、不動産売却は可能となります。
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