不動産売却で取得費不明の場合の計算方法とは？注意点も解説

不動産売却時には譲渡所得税の計算が必要ですが、古い物件や相続物件では取得費が不明なケースが多くあります。
取得費不明の不動産売却では、正しい知識と計算手法を選択することで適正な税額で申告することが可能です。
そこで、不動産売却時の取得費とはなにか、不明な場合の計算方法と注意点を解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における「取得費」とはなにか

不動産売却で取得費が不明な場合を理解するためには、まず取得費の基本概念を把握する必要があります。
取得費は譲渡所得の計算において重要な要素となります。

取得費とは

取得費とは、不動産を取得するために要した費用の総額を指します。
不動産売却時の譲渡所得を計算する際の基礎となる重要な要素の1つです。
取得費には、土地や建物の購入代金だけでなく、取得に直接要したさまざまな費用が含まれます。
建物については、購入価格から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
また、相続で取得した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）が支払った取得費を引き継ぐことが可能です。

取得費は譲渡所得の計算で必要

不動産売却における税額計算は、譲渡所得の算出からはじまります。
譲渡所得金額の計算式は次のとおりです。
譲渡所得金額＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用
この計算式からわかるように、取得費が大きいほど譲渡所得金額は小さくなり、結果として税額も少なくなります。
譲渡所得金額がプラスになった場合には、所有期間に応じて税率が適用されます。
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は20.315％、短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合は39.63％の税率です。

取得費に算入される項目

取得費には、次の費用を算入することができます。
①土地・建物の購入に関する費用
土地・建物の購入代金や建築代金（新築の場合）、購入時の仲介手数料、購入時の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、不動産取得税、印紙税が該当します。
➁その他取得に要した費用
測量費や整地費・造成費、建物解体費用、立退料、借地権の設定対価なども取得費に加算できます。
不動産売却で取得費不明にならないよう、取得費に算入される費用を正確に把握することが重要です。

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不動産売却で取得費不明な場合の計算方法

不動産売却時に取得費不明となるケースは、相続物件や古い購入物件で頻繁に発生します。
このような場合でも適切な計算方法が法的に認められています。
ここでは、取得費不明時の計算方法を見ていきましょう。

概算取得費の制度とその適用条件

概算取得費は、取得費不明の不動産売却において救済措置として設けられた制度です。
実際の取得費を証明できない場合に利用できる計算方法です。
概算取得費制度では、譲渡収入金額に一定の割合を乗じて取得費を算出します。
この制度を利用することで、取得費不明の不動産売却でも適正な譲渡所得の計算が可能になります。
ただし、概算取得費を適用する場合の条件は、実際の取得費が不明であることの証明が必要です。
たとえば、契約書や領収書などの書類を紛失している場合や、相続により取得した物件で被相続人の取得費が不明な場合などが該当します。
この制度により、取得費不明でも不動産売却を適切に進めることができ、過度な税負担を避けることが可能になります。

売却金額の5％を適用する概算取得費計算

不動産売却で取得費が不明な場合、もっとも一般的に使われるのが売却金額の5％を取得費とする計算方法です。
売却金額の5％による概算取得費の計算は次のとおりです。
概算取得費＝譲渡収入金額×5％
たとえば、3,000万円で売却した場合の概算取得費は「3,000万円×5％＝150万円」となります。
この場合の譲渡所得は、譲渡費用を100万円とすると、「3,000万円－150万円－100万円＝2,750万円」となります。
ただし、この計算方法は簡単で確実性がありますが、実際の取得費が売却金額の5％を大きく上回る場合には不利になる可能性があるためご注意ください。
とくに古い物件や相続物件の場合、実際の取得価額のほうが高い場合があります。
売却金額の5％適用時には、ほかの計算方法との比較検討をおこない、もっとも有利な方法を選択することが重要です。

市街地価格指数を利用した推定計算方法

取得費を推計する方法として、概算取得費以外にも「市街地価格指数」があります。
市街地価格指数を使用した計算方法は、取得費不明の不動産売却において、より実態に近い取得費を推定できる可能性があります。
市街地価格指数とは、日本不動産研究所が公表している、全国主要都市の市街地の標準的な土地価格の変動を表す指数です。
この指数を利用することで、取得時期の価格水準を現在の価格水準で換算することができます。
計算方法は次のとおりです。
推定取得費＝譲渡収入金額×（取得時の市街地価格指数÷譲渡時の市街地価格指数）
この方法のメリットは、経済情勢や地価変動を反映した、より現実的な取得費を算出できることです。
ただし、市街地価格指数を利用する場合には、取得時期の特定と該当地域の指数の確認が必要となり、計算がやや複雑になることに注意が必要です。

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不動産売却で取得費不明の場合の注意点

取得費不明の不動産売却では、計算方法の選択によって税負担が大きく変わるため、慎重な検討が必要です。
ここでは、取得費不明時の計算方法における注意点を見ていきましょう。

注意点①計算方法によっては税負担が重くなる

不動産売却で取得費不明な際の計算方法選択は、税負担に大きく影響します。
計算方法によっては税負担が重くなる場合があるため、複数の方法を比較検討することが重要です。
売却金額の5％を適用した場合と市街地価格指数による計算を比較すると、物件の取得時期や地域によって結果が大きく異なります。
とくに地価が大幅に上昇した地域や長期間保有した物件の場合、市街地価格指数による計算の方が有利になる可能性があるでしょう。

注意点➁更正の請求はできない可能性が高い

不動産売却で取得費不明な場合の計算方法選択において、もっとも注意すべきは更正の請求の制限です。
一度確定申告をおこなった後で計算方法を変更することは、原則として認められません。
なぜなら、取得費の計算方法選択が納税者の判断に委ねられているためです。
税務署は、納税者が選択した計算方法が適法であれば、それを前提として税額を確定します。
そのため、確定申告前に十分な検討をおこない、もっとも適切な計算方法を選択することが重要です。
ただし、税額を過大評価して申告した場合および法律の規定に従っていなかった場合は、更正の請求ができる可能性があります。

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まとめ

不動産売却で取得費が不明な場合でも、概算取得費制度や市街地価格指数を活用することで適正な税額計算が可能です。
売却金額の5％による概算取得費が一般的ですが、市街地価格指数による計算がより有利な場合もあります。
計算方法の選択は税負担に大きく影響し、一度確定申告すると変更が困難なため、事前の十分な検討をおすすめします。
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