不動産における不整形地とは？計算方法や評価方法を解説

土地を相続したときは、価値に応じた相続税を支払う必要があります。
どのくらいの価値があるのかを確認するためには、まず土地を評価しなければなりません。
では、取得した土地が台形や平行四辺形、三角形の場合、どのような計算方法を用いれば良いのでしょうか。
今回は不整形地とはなにか、評価額の計算方法や評価方法について解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産相続を予定している方は、ぜひ参考になさってください。

不整形地とは？評価方法はどのようにおこなう？

まずは、どのような土地なのかについて見ていきましょう。

該当する土地

不整形地とは、その名称のとおり、形が整っていない土地のことです。
いびつな形を思い浮かべる方もいらっしゃることと思いますが、正方形や長方形でない土地のことを指します。
そのような土地を相続したときでも、適した評価方法を用いて評価したうえで納税が必要です。
ただし、親が所有していた土地の形状によって、支払う税金の金額が異なります。

該当するケース

該当するケースとして、下記が挙げられます。

• 台形や平行四辺形、三角形の土地
• 境界線がギザギザの土地
• 旗竿地
• 隅が切れている角地など

台形や平行四辺形、三角形の土地は正方形や長方形ではないため、整形地には該当しません。
台形や三角形は整形地とは違い、使い勝手が悪く、有効に使うのが難しい土地です。
また、境界線がギザギザになっている場合も同様となります。
境界線とは、隣地とご自身の土地の境目を示すものです。
境界線がギザギザになっている場合、隣地との境目が曖昧になっており、正確な土地の面積がわからなくなります。
そのため、不整形地として取り扱われるのが一般的です。
旗竿地とは、道路から向かって奥行きの長い土地を指します。
間口が狭く、建物に入るためには細長い土地をとおらなくてはなりません。
旗のような形をしていることから、旗竿地と呼ばれています。
正方形や長方形の土地とは違い、旗竿地も使い勝手が悪くなりやすいといえるでしょう。
さらに、隅が切れている土地も、いびつな形としてみなされます。
一見すると正方形や長方形に見えますが、隅がカットされていることにより、使用用途が限られてしまいます。

評価額はどうなる？

形状が台形や平行四辺形、三角形の場合、正方形や長方形などの整形地に比べて、一般的に評価額は低くなります。
その主な理由は、使い勝手が悪くなったり需要が低かったりすることです。
もし建物を建てる場合、建築制限を受けたり無駄な空きスペースが生まれたりします。
利用価値が低くなるため、評価額が低くなってしまうのが現状です。
その反面、正方形や長方形の土地は、建物が建てやすく、需要が高いといえます。

誕生する背景

台形や平行四辺形、三角形の土地が誕生する理由は、相続や土地の開発、区画整理などです。
たとえば相続で取得した土地を、複数人で分割し、共有名義で相続した場合が挙げられます。
一つの土地を分割することによって、整った土地といびつな土地が生まれる可能性があります。
三角形や台形の土地の所有者が亡くなり、相続が発生した場合、それらの不動産は相続人が取得することになるでしょう。
また、区画整理をおこなったうえで土地を販売するケースがあります。
区画整理では、正方形や長方形だけでなく、旗竿地が生じることも多いです。
さまざまな理由によって、いびつな形の土地が生まれるということになります。
正方形や長方形の土地に比べると、相続税の負担を抑えられるのは、大きなメリットです。

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不整形地の評価方法と計算式

続いて、不整形地の評価方法と計算式について解説します。

不整形地補正率を用いる

評価額を計算するときは、不整形地補正率を用いることになります。
不整形地補正率とは、価値の低いところを評価額に反映させるための数値です。
たとえば同じ30㎡の土地が2つあり、一つは正方形、もう一つは三角形だったとします。
同じ面積であっても正方形のほうは建物が建てやすく、駐車場も正方形や長方形でつくることができ、土地を有効活用しやすいです。
その一方、三角形のほうは、建物や駐車場をつくるときに、どうしても無駄なスペースが生まれてしまいます。
同じ面積であっても、三角形のほうは使い勝手が悪く、上手に利用することができません。
そのため、計算式のなかに不整形地補正率を用いて、評価額を下げる必要があります。
補正率は、状態によって細かく設定されています。
形状が悪いほど、計算式で低い数値を適用させることが可能です。
用いる補正率によって、価値を大きく下げることもできます。
正方形や長方形の土地に比べて価値が低いと判断されるため、税金を抑えられることがメリットです。

計算方法

不整形地の価値は、下記の手順で計算します。
正方形や長方形だった場合の評価額×不整形地補正率
正方形や長方形だったと考えたうえで評価し、補正率をかけて計算します。
整形地だった場合の価値は、国税庁のホームページにある路線価を用いて計算なさってください。
群馬県伊勢崎市に絞って検索すると、1㎡あたりの価値が数字とアルファベットで記載されています。
たとえば300Dと記載がある場合、1㎡あたり30万円ということです。

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不整形地の評価方法

最後に、不整形地の評価方法について解説します。

整形地のように区分する

評価方法としてまず挙げられるのが、整形地のように区分することです。
たとえばコの字型の土地の場合、3つの土地に分割することができます。
それぞれ適した評価方法で価値を計算し、合算することによって評価額を計算することが可能です。

計算上の奥行距離を用いる

計算上の奥行距離を用いることも、評価方法の一つです。
この評価方法は、不整形地の面積を、間口までの距離で割り、奥行距離を計算する方法です。
間口の距離と奥行距離とから路線価を計算し、これに補正率（奥行価格補正率表に記載）をかけて評価額を算出します。
複数ある評価方法のうち、一般的に利用されているのが、この奥行距離を用いた方法です。

近似整形地を使う

評価方法として、近似整形地を使うことも挙げられます。
近似整形地とは、いびつな土地に似た整形地を想定する、評価方法の一つです。
相続した土地を整形地とし、近似整形地からはみ出た部分の面積と、近似整形地に含まれる面積が同じになるように計算します。
土地の形状によっては、間口の距離が実際と異なったり、奥行距離が長くなったりすることがあります。

欠けている部分を補いそのあとに差し引き計算をする

この方法は、境界線がギザギザになっていたり、土地がL字型だったりする場合に用いるのが一般的です。
L字型の場合、まずは欠けているところを補い、近似整形地で価格を計算します。
そのあとに補った部分の価値を引き、不整形地補正率をかけると、評価額を算出することが可能です。

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まとめ

相続した土地がいびつな形をしていた場合には、利用価値が低くなりやすいでしょう。
そのぶん、正方形や長方形に比べると、税金の負担を抑えられるというメリットがあります。
評価額の計算方法は少し複雑ですが、形状に合わせて適した方法を選んでください。
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