相続した土地が無道路地だったら？評価額の求め方についても解説！

相続した土地が道路に面していない、または袋地の場合は、建物の建築や利用に制限がかかることがあります。
こうした土地は「無道路地」と呼ばれ、通常の土地よりも価値が下がることが多いため、相続税の評価にも影響を与える可能性があります。
適切な評価と対策を行うためには、無道路地の特徴や評価方法についてしっかり理解しておくことが重要です。
そこで今回は、無道路地の基本的な定義や相続税評価額の計算方法について解説します。
群馬県伊勢崎市で土地の相続を控えている方は、ぜひ参考になさってください。

無道路地とは？評価額が下がる理由

相続税の金額は財産の価値に応じて決まります。
そのため遺産を相続したら、まずは各財産の正確な価値を求めなければなりません。
現金はそのままの金額が評価額となりますが、不動産は市場価値や状態によって評価額が変動します。
たとえば、利便性の高い場所にある不動産は価値が高くなりやすい一方で、地方にある物件は評価額が下がる傾向にあります。
また、評価額には土地の形状や立地条件も大きく影響し、無道路地は評価額が低くなることが多いです。
まずは無道路地とはなにか、概要や種類について確認しておきましょう。

無道路地とは

無道路地とは、建築基準法で定められた道路に接していない土地のことです。
建築基準法上の道路とは、主に幅が4m以上ある公道や、都市計画法に基づいて指定された道路、または位置指定道路のことをいいます。
建物を建てる際には、この幅4メートル以上の道路に対して、土地が少なくとも2m以上接していなければなりません。
これを「接道義務」と呼び、火災や急病などの緊急時に救急車両が迅速かつ安全に通行できるようにするために設けられています。
なお、無道路地とみなされるのは都市計画区域内の土地に限られ、都市計画区域外の土地は接道していなくても無道路地とはなりません。
都市計画区域は、市街化を進める「市街化区域」や、市街化を抑制する「市街化調整区域」などに分類されます。

なぜ無道路地が生まれる？

無道路地が存在する背景には、過去の土地開発や法律の変化が影響しています。
以前は接道の基準が緩やかで、道路に面していなかったり幅の狭い通路に面していたりする土地が多く存在しました。
しかし、法改正によって接道義務が厳しくなった結果、それまで問題なく利用できていた土地が無道路地とみなされるようになったのです。
こうした土地は、新たに建物を建てることが難しい「既存不適格」とされることもあります。
また、相続や土地の分筆によって道路に接していない土地ができてしまい、意図せず無道路地が生まれることも背景の一つです。
これらの事情から、無道路地は社会や法制度の変化によって生じた土地の特殊な状態と言えます。

▼この記事も読まれています
相続の際に注意が必要な「負動産」とは？処分方法や相続放棄も解説！

評価基準が低くなる？無道路地に該当するケースとは

ここからは、具体的にどのような土地が無道路地に該当するのかを解説します。

無道路地に該当するケース1.接道部分が2m未満の土地

建築基準法では、建物を建てるには「幅4m以上の道路に対して、2m以上の接道が必要」と定められています。
そのため、道路に面していても接道部分が2m未満だと、原則として無道路地と判断されます。

無道路地に該当するケース2.間口の一部が2m未満の土地

土地全体の間口が広くても、実際に建築基準法の接道義務を満たす部分が2mに満たなければ無道路地とみなされます。
たとえば、全体の間口が6mで、道路に接しているのが1.8mの場合、接道義務を満たしていないことになります。
したがって、その土地は無道路地とされ、新築や建て替えが原則として認められません。

無道路地に該当するケース3.接している道路が建築基準法の道路でない場合

接している道路が建築基準法で認められた道路でなければ、道路に面していても無道路地とされます。
建築基準法で定められた道路にあたらないものとは、農道や河川敷の道、位置指定されていない私道などです。
このような道路にしか接していない土地では、原則として新築や建て替えができません。
条件によっては建築許可が出る場合もありますが、利用制限があるため評価額は下がる傾向があります。

無道路地に該当するケース4.袋地や準袋地

袋地とは、公道に直接出られず周囲を他人の土地に囲まれた土地のことです。
準袋地は、細い通路や私道を通じてかろうじて道路に接している土地で、旗竿地もこれに含まれます。
袋地や準袋地の場合は、接道の種類と接道長さ（2m以上）がポイントになります。
たとえば旗竿地の通路部分が2m未満だと無道路地扱いとなり、建築は基本的に認められません。
一方で、建築基準法第42条で定められた道路に2m以上接していれば、袋地や準袋地であっても無道路地には該当しません。
袋地や準袋地だからといって必ず無道路地とは限らないため、接道状況は必ず事前に確認しましょう。

▼この記事も読まれています
相続における現物分割とは？メリットや利用しやすいケースを解説

無道路地における相続税評価額の計算方法

無道路地は評価額が低くなる傾向にあり、結果として相続税の負担を抑えられる可能性があります。
そのことを知らずに、通常の評価額で相続税を計算すると、本来より多くの税金を納めてしまう恐れがあります。
正しい評価を行うためにも、無道路地の特性を理解し、適切な評価額で申告することが大切です。
ここからは、無道路地における相続税評価額の計算方法について解説します。

無道路地の相続税評価額を計算する方法

無道路地の相続税評価額は、次のように計算します。
無道路地の評価額 ＝ 整形地の場合の評価額 × 不整形地補正率
無道路地は基本的に「不整形地」として扱われるため、整形地の評価額に不整形地補正率を乗じて評価額を算出します。
具体的には、整形地だった場合の価格を計算し、不整形地補正率と呼ばれる調整率をかけて実際の価値を求めます。
不整形地補正率の算出には、対象土地の所在する地域区分（地区区分）や面積区分（地積区分）などの情報が必要です。
詳細な補正率や計算方法については国税庁のホームページにて公表されているため、必要な情報を事前に把握しておきましょう。

無道路地を評価する際に注意しておきたいポイント

無道路地を評価する際には、まず接道状況を正確に把握することが重要です。
道路の幅や接道の長さ、そして接している道路が建築基準法上の道路かどうかを確認する必要があります。
また、評価額の補正率は地域の地区区分や土地の面積によって異なるため、これらの情報を正確に調べておくことが大切です。
ご自身で評価額を計算するのが難しいと感じる場合は、専門家に依頼することもご検討ください。
こうした複雑な評価は専門家の助言を受けることで、より正確な判断ができ、相続税の計算や売却時のトラブル回避につながります。

▼この記事も読まれています
相続で遺言書を紛失してしまったら？遺言書の種類ごとに対処法を解説

まとめ

相続した土地が道路に接していない無道路地は、建築や利用に制限があり、評価額が低くなる傾向があります。
相続税の評価では、整形地の評価額に不整形地補正率を掛けて算出し、地域や土地面積によって補正率が変わるため正確な情報収集が必要です。
評価が難しい場合は専門家の助言を仰ぐのが望ましく、適切な評価によって余分な税負担を防ぎ、将来的な売却や活用のトラブル回避にもつながります。
伊勢崎市の不動産売却なら株式会社みらいへ。
不動産買取もおこなっており、不動産コンサルマスターと不動産のプロフェッショナルがお客様をトータルサポートいたします。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。