空き家を売却したときは確定申告が必要？譲渡所得税の計算方法も解説！

空き家を売却した場合、翌年に確定申告が必要なことがあります。
ただし不要なこともあるので、ご自身のケースはどちらなのかをきちんと把握しなくてはなりません。
そこで今回は、群馬県伊勢崎市で空き家の売却をお考えの方に向けて、確定申告が必要なケースについて解説します。
申告を怠るとどうなるかについてと、譲渡所得税の計算方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

空き家を売却した際の確定申告の必要性を判断する方法

空き家を売却したときは、確定申告が必要かどうかを確認しましょう。
必要な確定申告を怠ると、ペナルティを科されてしまう可能性があります。
では、確定申告の必要性はどのようにして判断すれば良いのでしょうか。

確定申告の必要性を判断する方法

確定申告が必要なのは、空き家の売却によって利益が生じるケースです。
不動産の売却によって生じた利益は譲渡所得といい、譲渡所得税が課されます。
したがって、譲渡所得を申告して譲渡所得税の税額を確定するために、確定申告が必要です。
では、空き家の売却によって損失が生じた場合は、確定申告をおこなう必要はあるのでしょうか。
不動産の売却によって生じた損失は譲渡損失といい、このケースは税金が発生しないので、基本的に確定申告は不要です。
ただし、損失を確定申告することで使える特例を利用したい場合は、譲渡損失が生じたケースでも確定申告をおこなう必要があります。
たとえば、買い換えのためにマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合は、一定の要件を満たすと利用できる損益通算および繰越控除の特例があります。
損益通算とは、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除できることです。
繰越控除とは、損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損失を、翌年以降に繰り越して控除できることです。
空き家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件を満たすと、この特例を利用できます。
その場合は確定申告が必要なので、忘れずにおこないましょう。

確定申告の流れ

確定申告が必要な場合は、空き家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に手続きをします。
基本的な流れは、以下のとおりです。

• 必要書類をそろえる
• 譲渡所得税を計算する
• 確定申告書を作成する
• 税務署に確定申告書を提出する

必要書類は申告書B様式（第一表・第二表）、申告書第三表、所得税青色申告決算書（不動産所得用）、譲渡所得の内訳書などです。
管轄の税務署で受け取るほか、国税庁のホームページからダウンロードでも取得できます。
必要書類をそろえたら譲渡所得税を計算し、確定申告書を作成して、管轄の税務署に提出しましょう。
提出方法は税務署に直接持参するほか、郵送やインターネットを利用したe-Taxでも可能です。

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空き家を売却した際に必要な確定申告を怠るとどうなるのか

空き家を売却して譲渡所得が生じた場合は、確定申告をおこなわなくてはなりません。
けれど、確定申告は空き家を売却した翌年におこなうので、忘れてしまう可能性があります。
では、確定申告を忘れたり怠ったりして、申告期限を過ぎてしまった場合はどうなるのでしょうか。

確定申告の期限を過ぎるとどうなる？①無申告加算税が課される

無申告加算税は、期限内に確定申告をおこなわなかった場合に罰則として課される税金です。
期限内に確定申告をおこなわないと、本来の税額にくわえて無申告加算税を納めなくてはなりません。
無申告加算税の税率は、金額の50万円以下の部分が15％、50万円を超える部分が20％です。
ただし、税務署から調査の事前通知が届く前に自主的に期限後申告をした場合は、無申告加算税の税率を5％に抑えられます。
事前通知が届いたあとに期限後申告をした場合でも、金額の50万円以下の部分が10％、50万円を超える部分が15％となり、負担が多少軽減します。
そのため、確定申告の期限を過ぎてしまったら、気付いた時点で早めに期限後申告をしましょう。

確定申告の期限を過ぎるとどうなる？②延滞税が課される

延滞税は、確定申告の際に納めるべき税金を納税しなかった場合に、経過した日数に応じて課される税金です。
税率は、納期限の翌日から2か月を経過する日までは年7.3％、それ以降は「年14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のうち低いほうが適用されます。
無申告加算税と同様に、こちらも大きな負担になるので、期限を過ぎてしまった場合はできるだけ早急に申告をおこないましょう。

確定申告の期限を過ぎるとどうなる？③特例を利用できない

確定申告の期限を過ぎるとどうなるかについては、譲渡損失が生じたケースも無関係ではありません。
なぜなら、確定申告をおこなわないと特例を利用できないからです。
譲渡損失が生じた場合は、基本的に確定申告をおこなわなくても問題ありません。
ただし、特例を利用したい場合は確定申告が必要なので、忘れないように注意しましょう。

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空き家を売却における譲渡所得税の計算方法

必要な確定申告をおこなわないとどうなるかについて確認すると、手続きの重要性がわかるでしょう。
スムーズに進めるためには、手続きの流れにある譲渡所得税の計算方法を理解しておくことがポイントです。
譲渡所得税は、以下の手順で計算します。

• 譲渡所得を計算する
• 控除額を差し引く
• 譲渡所得税を計算する

具体的な計算方法を、手順に沿って確認しましょう。

譲渡所得税の計算方法①譲渡所得を計算する

譲渡所得の計算式は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」です。
取得費には不動産の購入にかかった費用、譲渡費用には売却にかかった費用を入れて計算します。
相続や贈与で取得した空き家の取得費は、被相続人や贈与者が購入した際にかかった金額を使いましょう。
なお、空き家は建物であるため、時間の経過とともに減少する価値を減価償却費として購入代金から差し引きます。
減価償却費は、「建物の取得費用×0.9×償却率×経過年数」の計算式で算出しましょう。

譲渡所得税の計算方法②控除額を差し引く

特例を利用する場合は、譲渡所得から控除額を差し引きます。
たとえば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する場合は、譲渡所得から3,000万円を差し引きます。
控除額を差し引いた結果がゼロになった場合は、譲渡所得税は課されません。
ただし、特例を利用するためには確定申告が必要なので、譲渡所得税が発生しない場合でもきちんと申告をおこないましょう。

譲渡所得税の計算方法③譲渡所得税を計算する

譲渡所得を算出したら、「譲渡所得×税率」の式で譲渡所得税を計算します。
税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」の場合は39.63％、5年を超える「長期譲渡所得」の場合は20.315％です。
所有期間は売却日までではなく、不動産を売却した年の1月1日までを数えるので、間違えないように注意しましょう。
なお、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、要件を満たすと軽減税率を適用できます。
その場合は、譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が14.21％になるので、要件を満たしていたら適用しましょう。

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まとめ

空き家の売却によって譲渡所得が生じた場合は、確定申告が必要です。
事前に譲渡所得税の計算方法を理解しておくと、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
必要な確定申告をおこなわないとどうなるかを確認すると、ペナルティを科されたり特例を適用できなくなったりするので、申告忘れには注意しましょう。
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