離婚後に共有名義にしているリスクは？不動産の売却方法も解説

夫婦の共有名義で購入したマイホームについて、離婚にあたり今後の扱いをどうすべきかお悩みではありませんか。
そのまま名義を放置してしまうと、将来の売却時に相手の同意が必要になったり、税金の負担が長引いたりと、思わぬトラブルを抱え続けることになります。
本記事では、離婚後にマイホームの共有名義を残すデメリットをはじめ、共有状態を解消するための具体的な売却方法や注意点について解説します。
不動産の権利関係をすっきりと整理し、安心して新たな生活のスタートを切りたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

離婚後も共有名義のままでいる3つのリスク

離婚後のトラブルを防ぐために知っておくべきこととして、共有状態の継続によるリスクには主に3つの種類があります。
まずは、離婚後も共有名義のままにするデメリットについて解説していきます。

売却や活用に同意が必要

共有名義の不動産全体を売却したり、形状や効用を著しく変更する改修をしたりする場合は、共有者全員の同意が必要です。
長期間の賃貸借契約でも意思確認が求められるため、一方だけの判断では進められません。
離婚後に連絡が取りにくくなると、売却したい時期に協議できず、好条件で手放せる機会を逃す可能性があります。
また、共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決めるため、持分が半分ずつなら双方の合意が必要です。
話し合いがまとまらない状態が続くと、共有物分割請求など法的な手続きに発展することもあるため注意しましょう。

維持費などの負担が続く

不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税のほか、建物の維持費が継続して発生します。
共有不動産の税金には連帯納付義務があり、一方が支払わない場合は、もう一方へ全額の納付が求められることがあります。
夫婦間で負担割合を決めても、その約束によって自治体に対する納税義務まで変わるわけではありません。
マンションなら管理費や修繕積立金、一戸建てなら屋根や外壁の修繕費なども必要です。
相手の負担分を立て替えると返還請求や記録管理も生じるため、離婚後まで金銭面の関係が続きやすくなります。

相続で権利関係が複雑化

共有者の一方が亡くなると、その方の持分は相続財産となり、配偶者や子どもなどの相続人へ引き継がれます。
元配偶者が再婚していれば、新しい配偶者や子どもが共有者となり、面識のない相手との調整が必要になることもあります。
相続人が複数いると持分が細分化され、将来の売却や処分に必要な同意を集める手間も増えてしまう点に注意が必要です。
また、相続人に連絡が取れない方がいる場合、裁判所を通じた手続きが必要になることもあります。
相続登記も義務化されているため、次世代へ複雑な権利関係を残さないよう、早めに共有状態を整理することが大切です。

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共有名義を解消する不動産売却の主な方法

前章では離婚後も共有状態を続けるリスクについて述べましたが、できるだけ早く共有関係から抜け出したいですよね。
ここでは、共有名義を解消するための一般的な不動産売却の方法について解説します。

共同売却して代金を分ける

夫婦で不動産全体を第三者へ売却し、諸費用を差し引いた代金を分ける方法は、共有関係を整理しやすい選択肢です。
まず不動産会社へ査定を依頼し、売出価格や条件を双方で合意したうえで媒介契約を結びます。
売買契約では共有者全員が意思を示し、署名や実印の押印、印鑑証明書の提出などをおこなうのが基本です。
決済時には売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消と買主への所有権移転登記を進めます。
残金は持分割合を基本に分けますが、異なる割合で分配する場合は贈与とみなされる可能性もあるため、事前に税務面を確認しておくと安心です。

相手の共有持分を買い取る

一方がマイホームに住み続けたい場合は、相手の共有持分を買い取り、単独名義へ変更する方法があります。
買取額を決める際は不動産全体の市場価値を査定し、その価格に相手の持分割合を掛けて目安を出すのが一般的です。
価格で意見が合わないときは、複数の不動産会社へ査定を依頼するなど、客観的な資料をそろえると話し合いやすくなります。
合意後は持分売買契約書を作成し、必要書類を準備して共有持分移転登記をおこないます。
相場より著しく低い価格や無償で譲渡すると税務上の問題が生じることもあるため、金額の根拠を明確にして進めましょう。

自分の持分のみを売却する

自分が所有する共有持分だけであれば、ほかの共有者の同意を得ずに第三者へ売却できます。
ただし、持分を取得しても不動産全体を自由に利用できないため、一般の個人が買主になるケースは多くありません。
そのため、共有持分のみの売却価格は、不動産全体を売却して持分割合で受け取る金額より低くなる傾向があります。
早く現金化して共有関係から離れやすい一方、売却後は業者と元配偶者が新たな共有関係になります。
手続きの早さだけで決めず、手元に残る金額や売却後の状況も確認し、自分に合う方法か慎重に検討することが大切です。

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共有名義不動産を売却する際の主な注意点

ここまで共有状態の解消方法を解説しましたが、実際に手続きを進める上での重要なポイントもおさえておきましょう。
最後に、共有名義不動産を売却するときの注意点について解説していきます。

離婚前に売却を進める

離婚前に売却を進めると、住所や氏名が変わる前に契約できるため、登記の手続きを減らしやすくなります。
離婚後に転居や氏の変更があると、所有権移転登記の前に住所・氏名の変更登記が必要となり、書類準備の負担が増えることがあります。
また、居住用財産を売却した場合に利用できる3,000万円特別控除についても、売却時期を確認しておくことが重要です。
要件を満たせば夫婦それぞれが適用を受けられる可能性がありますが、住まなくなってからの期限などに注意が必要です。
税制や住宅ローン控除への影響も含め、離婚前から売却時期を相談しておくと手続きを進めやすくなります。

財産分与と合意書の作成

売却代金から住宅ローンや諸費用を差し引いた残金は、離婚に伴う財産分与として夫婦間で清算します。
財産分与は登記上の持分割合と必ずしも一致せず、婚姻中に協力して築いた財産は原則として夫婦で分ける考え方が基本です。
一方、結婚前の預貯金や親からの援助を頭金に使った場合は、特有財産として扱われる可能性があります。
後のトラブルを防ぐには、分配割合や振込期限、仲介手数料などの費用負担を事前に決め、書面へ残しておきましょう。
支払いを後日にする場合は、公正証書の作成も含め、合意内容を明確な形で残しておくと安心です。

ローン残債と抵当権抹消

住宅ローンが残る不動産を売却するときは、売却活動を始める前に金融機関へ相談し、残債額や完済条件を確認します。
買主へ所有権を移すには、原則として決済日にローンを一括返済し、設定された抵当権を抹消しなければなりません。
売却価格が残債を上回るアンダーローンなら、代金から完済して諸費用を差し引き、残額を清算できます。
一方、残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、不足分を自己資金で補う必要があります。
不足額を準備できない場合は任意売却も検討できるため、金融機関へ早めに相談し、返済方法を含めて調整を進めましょう。

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まとめ

離婚後も不動産を共有名義のままにすると、売却時の同意が難しくなるうえ、維持費の支払い義務や将来の相続トラブルなどのリスクが生じます。
共有関係を解消する方法には、不動産全体を共同で売却して代金を分ける、相手の持分を買い取る、自分の持分のみを業者へ売却する手段があります。
実際に不動産を売却する際は、手続きの負担を減らすために離婚前におこない、財産分与の合意書作成やローン残債と抵当権の確認を確実におこなうべきでしょう。
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