空き家を個人売買で売るメリットとデメリット！流れについても解説

空き家を売却する場合、不動産会社に依頼するほか、個人売買で売る方法があります。
個人取引にはメリットがある反面、デメリットやリスクも生じるため注意が必要です。
では、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。
今回は空き家を個人売買で売るメリットとデメリット、売却の流れについて解説します。
群馬県伊勢崎市で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を個人売買で売るメリット

まずは、空き家を個人売買で売るメリットについて解説します。

仲介手数料がかからない

メリットとしてまず挙げられるのが、仲介手数料がかからないことです。
仲介で売る場合、必要経費として仲介手数料が必要となります。
仲介手数料とは、取引が成立した際に、不動産会社に対して支払う費用です。
販売活動や契約時のサポートに対する成功報酬となるため、売却できなかった場合は発生しません。
仲介手数料の金額は、下記のとおり契約金額によって異なります。

• 契約金額200万円以下：契約金額の5％+消費税
• 契約金額200万円超え400万円以下：契約金額の4％+2万円+消費税
• 契約金額400万円超え：契約金額の3％+6万円+消費税

法律で上限額が決められているものの、下限額は設定されていません。
そのため、上限額で支払うのが一般的となります。
仲介手数料は、不動産取引における費用のなかでも、大きな割合を占めるものです。
個人売買なら、金銭的な負担を抑えながら空き家を売却できます。

自分のペースで自由な販売活動をおこなえる

自由な販売活動をおこなえることも、メリットの一つです。
仲介で空き家を売る場合、プロによる販売戦略やサポートを受けることができます。
しかし、その分契約内容に、不動産会社の意見が入りやすくなるのがデメリットです。
売主の気持ちが反映されにくくなり、満足度の高い空き家売却がおこなえないリスクが生じます。
その反面、個人売買なら、自分のペースで販売活動をおこなえます。
価格設定や引き渡しの時期、契約条件などを自由に決められるのがメリットです。

知人や親族にはスムーズに売れる可能性がある

知人や親族にはスムーズに売れる可能性があることも、メリットの一つです。
仲介で売る場合、一般的に買主は他人となります。
信頼関係が構築できていないと、契約条件のすり合わせや価格交渉が長引き、販売活動がスムーズにいかなくなる恐れがあるでしょう。
その反面、買主が知人や親族であれば、すでに信頼関係ができ上っていることと思います。
トラブルになりやすい価格交渉においても、スムーズに話を進めやすいのがメリットです。

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空き家を個人売買で売るデメリット

続いて、空き家を個人売買で売るデメリットについて解説します。

価格設定が難しい

デメリットとしてまず挙げられるのが、価格設定が難しくなることです。
土地や建物には定価がないものの、相場はあるため、売り出す前に相場を調査しなければなりません。
しかし、不動産の価値は、築年数や立地、土地の形状や周辺環境など、さまざまな要素が絡んで決定します。
仲介で売る場合、プロからの目線で適切な価格設定ができます。
そのため、相場とかけ離れた価格を設定する事態は、避けられるでしょう。
その反面、個人売買では自分で価格を設定する必要があります。
相場と比べて高すぎたり安すぎたりする場合、買主が見つかりにくくなり、売れ残ってしまう恐れがあります。

買主とトラブルになりやすい

買主とトラブルになりやすいことも、デメリットの一つです。
空き家を個人売買で売る場合、第三者による契約書のチェックがおこなわれません。
そのため、必要事項の記入漏れや、告知漏れが生じる恐れがあります。
空き家の場合、契約不適合責任にとくに注意が必要です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、買主に対して負う責任のことです。
引き渡し後に不具合が見つかった場合、修繕費用の請求や代金の減額請求に応じる必要があります。
状況によっては、契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあるので、注意が必要です。

法的な手続きも自分でおこなう必要がある

法的な手続きを自分でおこなう必要があることも、デメリットの一つです。
不動産取引では、売買契約書の作成や登記申請など、法的な知識を要する手続きが多くあります。
個人売買ではすべて自分でおこなう必要があり、リスクについて十分に理解しておかなくてはなりません。
法的手続きの負担が大きくなることは、個人売買における大きなデメリットといえます。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

個人売買では、買主が住宅ローンを組みにくくなることも、デメリットの一つです。
先述のとおり、個人取引では価格設定を自分でおこなう必要があります。
その価格に対する妥当性を、判断しにくいため、審査が厳しくなる可能性が高いです。
価格や買主の属性によっては、審査が否決になるかもしれません。
また、仲介の場合、不動産会社と提携している金融機関と契約することもできます。
金融機関からの信用度で考えると、仲介のほうが住宅ローンは組みやすいといえるでしょう。

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空き家を個人売買で売る場合の流れ

最後に、空き家を個人売買で売る場合の流れについて解説します。

相場を調べて価格を決める

まずは、相場を調べたうえで、価格を決めることから始めます。
相場を知る方法は、同じエリアの取引事例や、類似物件の売り出し価格を調査することです。
土地総合情報システムを利用すると、確認したいエリアのおおまかな相場を確認できます。

必要書類を揃える

価格を決めたあとの流れは、必要書類を揃えることです。
下記の書類を用意しておくと、スムーズに手続きを進められます。

• 登記事項証明書
• 空き家の図面
• 建築確認済み証
• 固定資産税の納税証明書など

空き家をリフォームしていたり増築していたりする場合は、履歴がわかる書類も揃えておきます。
買主に安心して購入してもらうと、スムーズに交渉をおこなえるでしょう。

販売活動をおこなう

次の流れは、販売活動をおこなうことです。
ポスティングチラシを作成して配布したり、知人や親族に購入希望者がいないか確認したりします。
購入希望者が見つかった場合、細かい条件のすり合わせをおこないます。
価格交渉や引き渡しの時期、支払い方法や修繕内容などを話し合ってください。
交渉した内容は、口頭ではなく書面に残しておくと、トラブルを回避できます。

売買契約の締結

買主が見つかったあとの流れは、売買契約の締結です。
売買契約書を作成し、買主と読み合わせをおこないます。
売買契約書の作成に不安がある場合は、司法書士に依頼することも検討なさってください。

引き渡しと所有権移転登記をおこなう

売買契約を締結したあとの流れは、引き渡しと所有権移転登記です。
所有権移転登記とは、空き家の所有者を買主に変更するための手続きとなります。
所有者が買主になれば、売却の完了です。

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まとめ

空き家を個人売買で売るメリットは、仲介手数料が不要になったり自分のペースで自由な販売活動をおこなえたりすることです。
その反面、買主とトラブルになりやすいことや、適正な価格設定がおこないにくいといったデメリットも生じます。
引き渡しまでの流れや必要書類を知っておくと、スムーズな取引をおこなえます。
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