競売による不動産売却とは？デメリットや任意売却との違いを解説

住宅ローンを滞納し続けると、競売にかけられてしまうことがあります。
競売にかけられると、所有者の意思とは関係なく強制的に売却が進められ、最終的に自己破産となってしまう可能性も否定できません。
そこで、不動産売却における競売とは何かや競売のデメリット、流れについて解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

競売による不動産売却とは？任意売却との違いについて

住宅ローンの返済が滞り、滞納が続くと「競売」という形で不動産を売却されてしまいます。
ここでは、競売とは何かや任意売却との違いについて解説します。

競売とは

競売とは、住宅ローンの滞納が続いた場合に、裁判所の権力により強制的に不動産を売却し住宅ローンの残債を回収することを言います。
通常、住宅ローンを借りる際は、金融機関は不動産に抵当権を設定します。
抵当権は、住宅ローンの返済が滞ったときのために設定されており、いわゆる担保のようなものです。
住宅ローンの滞納が続くと、裁判所に申し立てをおこない承認されると競売が始まるという流れです。
なお、抵当権は通常住宅ローンが完済されるまで解除することはできません。
競売は、入札により落札されますが、売り出し価格は相場の6割程度と低く、実際は競売後もローンが残るケースがほとんどです。
また、買主が決まれば、債務者は意思とは関係なく強制的に退去を命じられます。
競売の流れについては、のちほど解説します。

任意売却との違い

住宅ローンの返済に困った際に、競売のほかに「任意売却」という方法もあります。
競売と任意売却は、不動産売却をして売却金を返済に充てるという点は同じですが、特徴や売却方法などが全く異なります。
任意売却とは、金融機関の同意を得て不動産売却をおこなう方法で、売却後もローンの残ってしまうという場合でも売却可能な方法です。
また、競売は裁判所主体で売却を進めていきますが、任意売却の主体者は所有者です。
つまり、競売は所有者の意思とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却は所有者の意思ですべて決めることができます。
さらに、任意売却であれば通常の売却と同様に一般市場で売却活動をおこなうため、相場に近い金額での売却も期待できます。
そのため、より多くの金額を返済に回すことができるため、メリットの多いのが任意売却です。

競売での不動産売却をおこなうデメリットとは

強制的に不動産を売却されてしまう競売には、デメリットが多いのが特徴です。
しかし、なかには競売がメリットとなる方もいるため、向いている方についても解説します。

競売のデメリット

競売で不動産売却する主なデメリットは以下のようなケースです。

• 売却価格が安くなることが多い
• プライバシーがない
• 強制的に立ち退きを迫られる

それぞれのデメリットについて解説します。
デメリット①売却価格が安くなることが多い
競売は、通常の売却方法に比べると、売却価格が5～7割程度と安くなる傾向にあります。
任意売却の場合は相場の8～10割程度で売買されることが多いですが、任意売却と比べても明らかに安くなってしまいます。
つまり、売却価格が安いということは、ローン残債に充てる金額も少なくなってしまうということです。
そのため、多くのケースが売却後もローンが残ってしまいます。
デメリット②プライバシーがない
競売が始まると、裁判所による自宅調査や落札目当ての不動産会社などが下見に来ます。
また、新聞やインターネット、住宅情報誌などで物件情報が公開されるため、多くの方に競売の事実が知れ渡ってしまいます。
そのため、プライバシー侵害によるダメージも大きいと言えるでしょう。
デメリット③強制的に立ち退きを迫られる
競売後は強制的に立ち退きを迫られる点も、競売のデメリットの1つです。
競売は、所有者の意思が反映されることはないため、言い渡された日時に強制執行されます。
なお、この強制執行を拒否することはできません。
このように競売はデメリットが多いため、早いうちに金融機関へ相談をし任意売却を検討してみることをおすすめします。

競売に向いている方はどんな方？

競売はデメリットが多いのが特徴ですが、上記でご説明したデメリットをカバーできる方は向いていると言えるでしょう。
競売に向いている方は以下のような場合です。

• 借金をリセットしたい場合
• できるだけ長く住みたい場合
• 売却に手間をかけたくない場合

競売をおこなっても債務が残ってしまうケースがほとんどなため、債務が膨らみ自己破産を考えている場合は向いていると言えます。
自己破産は原則として支払いの義務が免除されます。
自己破産でも最低限生活に必要なものは残るため、生活環境も併せてリセットしたい方には競売がメリットとなるでしょう。
また、任意売却であれば売却に3～6か月の期間がかかるのに対して、競売は9～12か月以上かかることが一般的です。
そのため、できるだけ長く住みたいという場合には向いています。
さらに、競売は裁判所主体で売却を進めるため、売却に手間をかけたくないという方にもメリットとなるでしょう。

競売での不動産売却となった際の流れとは

最後に競売の流れを解説します。
住宅ローン滞納から競売までは以下の流れで進んでいきます。

• 金融機関から督促状が届く
• 一括返済を求められる
• 保証会社が代わりに弁済する（代位弁済）
• 競売開始決定通知が届く・競売開始
• 立ち退き

住宅ローンの滞納が数か月続くと、金融機関から新たな支払い期日と支払いを促す督促状が届きます。
この督促状通知が届いた時点で金融機関に相談すれば、別の方法を提案してもらえたり任意売却できたりする可能性もあります。
もし、この督促状を無視し続けると、支払う意思がないと判断されるため注意しましょう。
また、ローンを分割できる権利の「期限の利益」を失うことになり、一括返済を迫られてしまいます。
当然、分割でも苦しいので一括返済に応じることは不可能でしょう。
その場合は、所有者に代わり保証会社が金融機関へ一括返済をおこないます。
それを「代位弁済」と呼び、ここからは債権者は金融機関から保証会社へと移ります。
次に保証会社から一括返済を求められ、支払えない場合は競売へと進んでしまうため注意が必要です。
保証会社が裁判所へ競売の申し立てをおこない、所有者には物件の差し押さえ通知が届くでしょう。
そして、滞納から約9か月後くらいに「競売開始決定通知」が届き、裁判所主体での競売手続きが進むことになります。
入札・開札がおこなわれ、もっとも高い金額で入札した方が落札者となり、代金の支払いが完了すれば立ち退きを命じられます。
競売でローンが残った場合は一括請求され、支払えない場合は自己破産を余儀なくされるでしょう。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くと、所有者の意思は反映されることなく裁判所主体で競売が進んでいきます。
任意売却と異なり、売却価格が安かったり、プライバシー侵害など多くのデメリットがあります。
そのため住宅ローンの返済に困ったら、滞納をする前にまずは金融機関へ相談をし、任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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