不動産の共有持分とは？持分でできることや相続時に注意したいトラブル

不動産を相続する際、平等にわけるため「相続人全員の共有名義にしよう」とお考えになる方も多いです。
しかし、共有で所有するとトラブルを招く恐れがあるため、しっかり話し合ったうえで決断することをおすすめします。
今回は不動産の共有名義とはなにか、持分でできることや起こりうるトラブルを解説します。
群馬県伊勢崎市で不動産を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

相続における不動産の共有名義とは？

まずは、相続における不動産の共有名義とはなにかをご紹介します。
共有名義とは、1つの土地や建物に複数の所有者がいらっしゃることです。
不動産は現金などと違い、平等にわけるのが難しい財産のため、一般的には不動産全体に対する持分を均等して分配します。
相続の場合、法定相続分がそのまま共有持分になるケースが多いです。
たとえば相続が発生し、3人の子で不動産を所有する場合、遺産分割協議をおこなう前であれば、それぞれ3分の1ずつ相続することになります。
法定相続分どおりに相続すれば、持分割合が公平になるため、平等に権利を所有できるのがメリットです。
また、遺産分割協議をおこない、相続人それぞれの持分割合が話し合いで決まるケースも珍しくありません。
仮に100㎡の土地をAさんが70％、Bさんが30％の持分割合で相続した場合で考えると、Aさんは700万円、Bさんは300万円の権利を持っていることになります。

共有名義の種類とは？

共有名義の種類として、下記のものが挙げられます。

• 夫婦で1つの不動産を共有する
• 親子で1つの不動産を共有する
• 兄弟や姉妹で1つの不動産を共有する
• 第三者（他人）と1つの不動産を共有する

婚姻中にマイホームを購入し、夫婦の共有名義とする場合があります。
一昔前までは、マイホームの購入時は夫の単独名義にするのが一般的でした。
近年は共働きが増え、夫と妻の共有名義でマイホームを持つご家庭が増えています。
また、親子で共有名義にする場合も少なくありません。
夫が亡くなり、妻と子で共有するケースです。
ほかにも相続時にトラブルが発生し、兄弟や姉妹で1つの不動産を共有する場合もあるでしょう。
さらに、もともと共有状態だった不動産を、共有者が売却したり、競売にかけられたりするケースもあります。
その場合、買主や落札者など、第三者（他人）と1つの不動産を共有することになります。

共有名義のメリットとデメリットとは？

相続で不動産を共有名義にする際、ご自身の持分だけを売却したり融資を受けたりできるメリットがあります。
その反面、査定による減額幅が大きく、持分が2分の1であっても安く取引されるのがデメリットとなります。
共有名義の不動産は、活用方法が少なく流通しにくいことが理由の1つです。

相続した不動産の共有持分でできることとは？

続いて、相続した不動産の共有持分でできることをチェックしていきましょう。
相続した不動産が共有名義の場合、利用や管理、処分をおこなうためには持分割合がポイントです。
共有持分を少しでもお持ちであればできることや、持分が2分の1以上ないとできないこと、共有者全員の同意がないとできないこともあります。

単独でできること

保存行為は単独でおこなうことができます。
保存行為に該当するのは下記のことです。

• 現状維持するためのリフォームや修繕
• 持分のみの売却
• 共有名義の不動産の使用など

雨漏りや設備の故障など、不動産の現状維持を図るためのリフォームや修繕は、単独でおこなうことができます。
大規模な工事でなければ、原則共有者全員の許可は必要ありません。
しかし、告知せずにリフォームや修繕をおこなうと「勝手にやった」と思われ、費用の支払いを拒否される可能性があります。
そのため、あらかじめ相談しておくのがおすすめです。
また、持分のみの売却であれば自由にできます。
先述したとおり、安く取引されることが多いですが、共有者全員の許可なく売却できるのがメリットです。
さらに、持分を所有していれば、割合に関係なく不動産を利用することができます。
相続した持分割合によって、使用範囲が限定されることもありません。

持分割合が2分の1以上あるとできること

管理行為は持分割合が2分の1以上あるとできます。
管理行為でおこなえるのは、下記のことです。

• 資産価値向上のためのリフォームやリノベーション
• 賃貸物件としての利用など

資産価値向上のためのリフォームやリノベーションは、管理行為に該当します。
現状維持（単独でできるリフォームや修繕）の範囲を超える場合、過半数以上の持分割合が必要です。
また、短期間であれば賃貸物件として利用することも可能です。

• 土地：5年以内
• 建物：3年以内

上記の期間以上になる場合は、管理行為に該当しないので注意しましょう。

共有者全員の同意があればできること

処分行為は共有者全員の同意があればおこなえます。
処分行為に該当することは、下記のとおりです。

• 解体
• 不動産そのものの売却など

共有者全員の同意があれば、不動産を解体することが可能です。
築年数が経過し、倒壊の恐れがあったり活用方法がなかったりする場合、相続後に解体をおこなう場合があります。
また、不動産そのものを売却することも可能です。
ただし、共有者の誰か1人でも反対する方がいる場合、売却が難しくなります。

相続した不動産の共有で起こりうるトラブル

最後に、相続した不動産の共有で起こりうるトラブルをご紹介します。

トラブル1：メガ共有のリスク

トラブルの例としてまず挙げられるのが、メガ共有のリスクです。
メガ共有とは何世代にも渡って相続が発生し、共有者がたくさんいることを指します。
夫が亡くなり妻と子が相続で不動産を共有することになったが、相続登記や遺産分割協議をおこなわずに放置するケースも珍しくありません。
月日が経過し妻や子が亡くなると、2次相続や3次相続が発生し、共有者がどんどん増えていくことになります。
長年、登記されずに放置された不動産の場合、数十人や百人単位の共有者が存在する場合もあるでしょう。

トラブル2：修繕費用や税金の負担方法で揉めてしまう

不動産を所有している以上、適切に管理していかなくてはなりません。
築年数の経過とともに、さまざまな場所の修繕が必要になってきます。
共有名義の場合、誰が修繕費用を負担するのか、管理は誰がおこなうのかでトラブルになるケースが多いです。
また、不動産の所有者には固定資産税の支払い義務が生じます。
支払いの負担割合でトラブルになる可能性があることも、共有名義のリスクとして理解しておきましょう。

共有状態を解消することも可能

トラブル発生のリスクやわずらわしさにより、共有状態を解消したい方が出てくる可能性があります。
そのような場合は裁判所に共有物分割請求訴訟を申立て、認められれば共有状態を解消することが可能です。
共有名義にすると将来的にトラブルになる可能性もあるため、相続時はよく考えたうえで決断なさってください。

まとめ

不動産の共有名義とはなにか、持分でできることや起こりうるトラブルを解説しました。
共有名義の持分によってさまざまなことができますが、将来的にトラブルになる可能性もあるため、慎重な判断が必要です。
私たち「株式会社みらい」は、群馬県伊勢崎市での不動産売却を専門としております。
不動産を共有名義にしようとお考えの方は、まずは私たちにご相談ください。