一戸建てを売るか貸すかで迷ったら？判断基準やメリット・デメリットを解説！

一戸建てに住む予定がなくなった場合、そのまま空き家として放置するのではなく、売却するか貸すかを検討することをおすすめします。
一戸建ての売却や賃貸にはそれぞれメリットとデメリットがあり、自分に最適な選択肢を見極めることが重要です。
今回は、一戸建ての売却と賃貸化について、それぞれの特徴や収支シミュレーションを交えて解説します。
群馬県伊勢崎市にお住まいで、持て余した一戸建てをどうするべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

一戸建ては売る？貸す？どっちが良い？

使用していない一戸建てを活用する際には、売却または賃貸化のいずれかを選ぶことが一般的です。
しかし、どちらがより良い結果を生むかは、所有者の状況や物件の特徴によって異なります。判断のポイントは主に以下の2つです。

• 一戸建てに再び住む予定があるか
• 物件がある地域の賃貸需要が高いか

この2点を基準に、それぞれの選択肢が適しているケースについて見ていきましょう。

売却がおすすめなケース

一戸建てを売却するのに向いているのは、将来的に再び住む予定がない場合や、賃貸需要が低い地域にある場合です。
もしその一戸建てに再び住む予定があるなら、売却するよりも現在の所有を維持し、空き家期間のみ賃貸化するほうが有利になることがあります。
そうすれば賃料収入を得ると同時に、建物の維持もある程度借主に任せることができるでしょう。
しかし、将来その家に住む予定がまったくないときは、早めに売却を検討するほうが得策です。
一戸建ての資産価値は、新築時をピークに年数が経つにつれて徐々に低下していきます。
早い段階で売却すれば、築浅物件として高値がつく可能性が高くなります。
また、賃貸化による賃料収入があっても、一戸建ての維持管理費や管理会社への手数料を差し引けば、手元に残る利益はそれほど大きくありません。
さらに、借主が見つからない期間は収入が途絶え、コストだけがかさむことになるため、無理に賃貸化にこだわる必要はないといえます。

賃貸がおすすめなケース

一戸建てを貸し出すのに向いているのは、将来再び住む予定があり、かつ物件のある地域で賃貸需要が高い場合です。
再び住む予定があるなら、その期間が訪れるまでの間だけ物件を借主に貸し出す方法が現実的です。
定期借家契約を活用すれば、契約期間が満了すれば借主が退去するため、自分が戻るタイミングに合わせて物件を再利用しやすくなります。
ただし、賃貸需要が低い地域では借主を見つけることが難しく、その間に維持管理費の負担が増える恐れがあります。
さらに、一戸建てへの愛着がない場合や、手間をかけたくない場合には、売却を選んで得た資金を将来の新しい住居購入に充てるという選択肢が適しているかもしれません。
このように、売却と賃貸のそれぞれに適したケースは、所有者の計画や地域の賃貸需要によって異なります。
ご自身の状況をしっかりと整理しながら、最適な選択肢を検討してみてください。

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一戸建てを売る・貸すときのメリットとデメリット

一戸建ての売却か賃貸化で迷った場合は、それぞれのメリットとデメリットをしっかり比較することが大切です。
ここでは、それぞれの選択肢の利点とリスクについて解説します。

一戸建てを売るメリット

一戸建てを売却する際の主なメリットとして、まとまったお金が手に入ることと、維持管理の費用や手間がなくなることが挙げられます。
とくに早期に売却する選択を取れば、築年数が浅いうちに高値がつきやすく、手元にまとまった資金を得ることが可能です。
その売却代金を元手として住宅ローンを完済するほか、残った資金を新居の購入や貯蓄、その他の用途に充てることもできます。
また、居住していない物件を管理する手間や維持費がなくなるのも大きなメリットです。
使用しない家にかかり続ける経済的負担から解放されることで、資産の管理がよりシンプルになります。

一戸建てを売るデメリット

物件を売却する際には、家を手放すことになる、ローンを完済できない可能性があるといったデメリットも存在します。
売却を選べば、その家の所有権を手放すことになるため、将来的にその物件を再び利用することはできなくなります。
マイホームに愛着があり、手放したくない特別な事情がある場合には、この選択肢は不向きです。
また、売却金が住宅ローンの残債を下回る場合には、自己資金を補填する必要があります。
不動産を売却する際には住宅ローンの一括完済が求められるため、残債を補う資金が手元にない場合には、売却自体が困難になる可能性もあります。

一戸建てを貸すメリット

一戸建ての賃貸化を選ぶ最大のメリットは、物件を所有したまま収益化できることです。
物件を貸し出せば、所有権は維持しながら賃料収入を得ることが可能です。
さらに、「定期借家契約」を利用すれば、一定の期間だけ物件を貸し出し、契約期間が満了すれば借主に退去してもらえるため、自分が戻る予定がある場合でも柔軟に対応できます。
愛着のある物件を手放さずに済むため、将来的に住みたい場合などには有効な選択肢と言えます。

一戸建てを貸すデメリット

一方で、賃貸化には多くのリスクやデメリットも伴います。
維持管理費がかかり続ける、借主が見つからない場合は無収入になる、借主の住み方によって建物が劣化するなどが主な課題です。
賃貸化した物件では、維持管理費用や管理会社への手数料、固定資産税などが所有者の負担となります。
借主が住んでいる場合でも、故意や過失ではない設備故障などの修繕費用は貸主側の責任です。
これらの費用を賃料収入から差し引いた際、手元に残る金額はそれほど多くない可能性があります。
さらに、物件のある地域で賃貸需要が低い場合、借主が見つからない期間が続くと収入が途絶え、維持費だけが発生するリスクがあります。
これに加え、借主が物件を適切に利用しない可能性もゼロではありません。
借主の住み方によって物件が想定以上に傷んでしまうと、自分が住む際に修繕費用がかさむだけでなく、賃貸契約が終了した後の再利用が困難になる場合もあるため注意が必要です。

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一戸建てを売る・貸すときの収支シミュレーション

一戸建てを売却するか貸し出すか悩んだ際は、それぞれの収支を試算して比較することも大切です。
以下に、築10年・購入価格5,000万円の一戸建てを例に、売却と賃貸の収支をシミュレーションします。

売却の収支シミュレーション

売却価格を2,500万円とした場合、仲介手数料や税金などで5〜10％の費用がかかります。
費用が10％の場合、手元に残る金額は以下のとおりです。
2,500万円 × 90％ = 2,250万円
住宅ローンが残っている場合は、この金額から完済費用を差し引く必要があります。

賃貸の収支シミュレーション

家賃を月15万円（年間180万円）として、以下の費用を差し引いた収支を試算します。
主な経費は、固定資産税が28.5万円、火災・地震保険料が18万円、管理会社手数料が9万円です。
この場合、年間収益は以下のとおりです。
180万円−55.5万円=124.5万円
これに加え、所得税やメンテナンス費用を考慮すると、手元に残る金額はさらに減る可能性があります。

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まとめ

一戸建てを売却するか貸し出すかを判断する際は、その家に再び住む予定があるか、地域で賃貸需要があるかの2点がポイントになります。
それぞれのメリットとデメリットをしっかりと比較したうえで、自分の状況に適した選択をすることが重要です。
また、売却と賃貸の収支をシミュレーションし、どちらがより多くの利益を生むかを具体的に確認してみるのもおすすめです。
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