親が認知症になったときの不動産売却方法とは？成年後見制度も解説！

親が認知症になり、介護資金のために実家を売却したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
不動産売買は所有者の意思が重要であり、所有者本人の意志能力が乏しいと判断された場合には、不動産売却がおこなえません。
この記事では、認知症になった親が所有する不動産の売却方法やトラブル事例について解説します。
群馬県伊勢崎市にお住まいで、認知症になった親の不動産売却でお悩みの方は、ぜひ参考になさってください。

親が認知症になると不動産売却ができない

一口に認知症といっても、症状は千差万別です。
会話もできないような重度な認知症の場合、売買契約を結ぶのは困難だろうと予想できますが、軽度な認知症の場合はどうなるのでしょうか。
また「本人が売却できなくても代理人を立てれば売却できるのでは？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
まずは、認知症と不動産売買について、どのようなケースで売却不可となるのかを確認しておきましょう。

意思能力がなければ不動産売却はできない

認知症の進行によって意思能力がなくなっている場合、不動産売買はおこなえません。
意思能力とは、自己の行為がどのような結果をもたらすのか判断する能力のことです。
不動産売却においては「物件を売却する代わりに売却代金を受け取る」という流れを家の所有者が認識できない場合、売買契約は結べません。
意思能力がない状態で売買契約を結んだとしても、その契約は無効となります。
ただし、軽度の認知症で意思能力があると判断される場合には、単独でも不動売却ができる可能性があります。

委任状を用いて売却することはできる？

委任状とは、第三者に手続きを依頼する際に、本人の意思表明を書き記した文書のことです。
自身が所有している不動産でなくても、委任状を用いれば所有者に代わって売却することができます。
しかし、所有者が認知症になり意思能力が低下している場合には、そもそも委任状をとることができません。
そのため、親が認知症になっている場合には、委任状を用いて代理人が売却することは困難といえるでしょう。
委任状を用いての不動産売却は、あくまでも所有者に正常な意思能力がある場合に限られます。

親が認知症になったときの不動産売却におけるトラブル

ここでは、認知症になった親の物件を巡る売買トラブルをご紹介します。

単独で勝手に不動産を売却

親が認知症になり、親族の許可なく不動産を売却するとトラブルに発展する原因となります。
たとえ子どもであっても、自己判断で親の不動産を売却することはできません。
所有者である親以外が不動産を売却するのは、おもに以下のようなケースです。
なお、いずれも所有者に正常な意思能力があることが前提となります。

• 代理人となり不動産売却をする
• 生前贈与を受けて不動産売却をする
• 親が亡くなったあとに相続して売却する

親族間での揉め事をなくすためにも、認知症の親が所有する不動産は勝手に売却しないようにしましょう。

介護費用を捻出するために不動産を売却

親の認知症が進行して、介護施設の利用を検討する方もいらっしゃるでしょう。
施設を利用する場合、月々の使用料や交通費などのコストがかかります。
そうなると、親が住んでいた自宅を売却して、売却代金を介護費用にあてようと考える方も少なくありません。
ここで大切なのは、自分だけの判断で勝手に不動産を売却しないことです。
前述したように、たとえ家族であっても自己判断で売却すると、相続人の間でトラブルになる可能性があります。
介護費用を捻出するために不動産を売却したいのであれば、必ず相続人に相談するようにしましょう。

認知症の親に不動産を購入させる

認知症の親を介護するにあたり、バリアフリー環境の整った家に住み替えようと考える方も少なくありません。
ただし、認知症によって意思能力が低下している場合に結んだ契約は無効となります。
そのため、親の認知症が進んでいる状態では、不動産を売却して新居を購入させることはできません。
介護のためにバリアフリー環境の整った家に住み替えたい場合には、必ずほかの相続人と話し合ってから決めるようにしましょう。

成年後見制度を利用すれば親が認知症でも不動産売却ができる

認知症になった親の不動産は、たとえ子どもであっても単独では売却できません。
しかし、成年後見制度を利用すれば、親が認知症になっていても不動産売却ができるようになります。
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が十分でない方に対して、成年後見人を付けて援助する制度です。
成年後見人は本人に代わって契約を結んだり財産を管理したりするほか、所有者が不利益な契約を結んでしまった場合に取り消すこともできます。

成年後見制度は2つの分類がある

成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2つに分けられます。
法定後見制度とは、家庭裁判所によって選ばれた後見人が、親などの被後見人に代わって財産管理をおこなう制度です。
認知症によりすでに意思能力が低下している場合には、この法定後見制度を利用します。
また、法定後見制度には「後見」「補佐」「補助」の3つの種類があり、被後見人の判断能力に応じて与えられる権限が異なります。
一方、任意後見制度は、将来判断能力が衰えたときに備えてあらかじめ後見人となる方を選定する制度です。

成年後見人になれる方の条件

成年後見人は裁判所が選任するため、誰でもなれるわけではありません。
成年後見人になれるのは以下のような方です。

• 親族
• 司法書士
• 社会福祉士
• 弁護士
• 福祉関係の法人

親族は成年後見人の対象ですが、親族であれば誰でもなれるわけではありません。
親族であっても、破産者や未成年者は対象外です。
基本的には、相続時のトラブルを防止するため弁護士や司法書士などが選ばれる傾向にあります。

法定後見制度を使った不動産売却の流れ

法定後見制度を使って不動産売却をおこなう場合、まずは「成年後見制度開始」の審判を申し立てることから始めます。
後見人の候補者を決めたら、必要書類を準備して家庭裁判所に申し立てをおこないましょう。
申し立てから物件を売却するまでのおおまかな流れは以下のとおりです

• 家庭裁判所により審理がおこなわれる
• 法定後見人が選任される
• 不動産会社と媒介契約を結び売却活動を開始する
• 居住用不動産の場合は裁判所の許可を受ける
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済および物件の引き渡し

上記の流れのなかで押さえておきたいポイントは、居住用不動産の場合は裁判所の許可が必要という点です。
売却する不動産が親の居住用不動産である場合、裁判所の許可を受けなければ取り引きは無効となってしまいます。
居住用不動産の売却を検討する場合には、あらかじめ裁判所に相談しておきましょう。

まとめ

認知症になった親の不動産を勝手に売却することはできませんが、成年後見制度を利用すれば売却できる可能性が高くなります。
トラブルを避けてスムーズに不動産売却をおこなうためにも、まずは信頼できる不動産会社を見つけて相談することから始めましょう。
私たち「株式会社みらい」は、群馬県伊勢崎市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
認知症になった親の不動産を売却したいとお悩みの方は、弊社までお気軽にご相談ください。