売れにくい不動産とは？再建築不可・テラスハウス・賃貸併用住宅を解説

所有する不動産の売却を検討し始めたときに「スムーズに売却できるだろうか」と不安になる方も多いでしょう。
一般的な不動産売却にかかる期間は3〜6か月ほどといわれていますが、不動産によっては売れるまでに時間がかかることもあります。
この記事では、売れにくいとされる「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」の特徴と、スムーズに売却するための方法を解説します。
群馬県伊勢崎市にお住まいで、不動産の売却を検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

売れにくい不動産：再建築不可物件とは

売れにくい不動産の1つに再建築不可の物件が挙げられます。
再建築不可物件とは、新たに家を建てることができない土地のことです。
既存の建物を取り壊すと、その土地に新しく家を建てることはできません。
これには、接道義務が大きく関わっています。
接道義務とは「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定のことです。
接道義務を満たしていない土地には建物が建てられません。
なぜこのような規定があるのかというと、緊急時に消防車や救急車などの車両がスムーズに出入りできるようにするためです。
つまり接道義務は、地域の人々の安全のために設けられているのです。
もしも所有する不動産が再建築不可かどうか分からない場合には、役所に確認してみましょう。

再建築不可の不動産が売れにくい理由とは

再建築不可物件が売りにくいとされるのには、買主にとって以下のようなデメリットがあるためです。

• 増改築や建て替えができない
• リフォーム費用が高額になりやすい
• 住宅ローンの審査に通りづらい

再建築不可の土地では建て替えや増改築ができないため、新築を検討している方からは敬遠されやすくなってしまいます。
また再建築不可物件は、建築基準法が施行された1950年以前に建てられており、古い物件が多い点もデメリットの1つです。
老朽化によって修繕箇所が多くなっていると、リフォーム費用が高額になってしまいます。
このような理由から、再建築不可物件は売れにくいとされており、担保としての資産価値が低い傾向にあります。
資産価値が低い不動産は住宅ローンの審査に通らない可能性が高いため、購入できる方がさらに限られてしまうでしょう。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件は、再建築可能にしてから売却すれば買い手が付きやすくなります。
再建築可能にするには、おもに以下の2つの方法があります。

• 隣地を取得して接道義務を満たす
• 但し書き道路にしてもらう

土地が道路に2ｍ以上接していない場合には、隣地を取得して間口を広げることで再建築が可能になります。
一方、但し書き道路とは、建築審査会の許可を得ることにより建物の建築が可能になる道のことです。
但し書き申請をするには、役所での相談後に書類を提出する必要があります。

売れにくい不動産：テラスハウスとは

テラスハウスも売れにくい不動産といわれています。
なんとなく耳にしたことはあっても、どのような物件なのか分からないという方も多いでしょう。
テラスハウスとは、複数の建物が繋がってできた物件のことで「長屋式住宅」とも呼ばれています。
住戸とその敷地はすべて所有者のものであり、マンションのような共有部分はありません。

テラスハウスが売れにくい理由とは

テラスハウスが売れにくいと言われている理由は、買主にとって以下のようなデメリットがあるためです。

• 単独での建て替えができない
• 住宅ローンが組みにくい

テラスハウスは隣の建物と壁を共有しているため、1戸を建て替えたいとなったら繋がっている壁を切り離す工事が必要です。
この工事をおこなうには、ほかの所有者から許可を得なければなりません。
また、切り離し後に建て替える場合は、自宅と切り離した隣家の両方が建築基準法を満たさなければ、そもそも建築許可がおりないため注意が必要です。
このように、テラスハウスは自由に建て替えができないため、通常の一戸建てに比べると売れにくい傾向にあります。
その結果、担保としての資産価値が低くなってしまい、再建築不可物件と同様に住宅ローンが組みにくいという点もデメリットの1つです。

テラスハウスを売却する方法

テラスハウスを手放すには、隣家に買い取ってもらうよう交渉するという方法があります。
同じ物件の隣人であれば建物の特徴を理解しているため、売却できる可能性が高いでしょう。
反対に、自身がほかの部屋を買い取り、テラスハウス全体の所有者になってから売り出す方法もあります。
いずれにせよ隣家の所有者から許可を得なければならないため、まずは相談してみると良いでしょう。

売れにくい不動産：賃貸併用住宅とは

最後にご紹介する売れにくい不動産は「賃貸併用住宅」です。
賃貸併用住宅とは、1つの建物のなかに、所有者の居住スペースと他人に貸すスペースがある住宅のことをいいます。
たとえば、1階は所有者の自宅、2階は賃貸住宅になっている建物を見たことがある方は多いのではないでしょうか。
このような物件を賃貸併用住宅といいます。
玄関はそれぞれに用意され、所有者と入居者の生活空間が交わることはありません。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

賃貸併用住宅が売れにくいといわれるのには、以下のような理由が関係しています。

• 自宅として利用するにはリフォームが必要
• マーケットが小さい
• 他人と住むことになる

賃貸併用住宅には他人が住むスペースがあり、特殊な造りになっています。
建物全体を自宅として利用するには不便なので、大掛かりなリフォームが必要です。
リフォーム費用がかかるとなると、買主にとってデメリットとなってしまいます。
また、同じ建物内に他人が住んでいるため、生活音に悩まされる可能性もあります。
家族が発する音は気にならなくても、他人だとストレスに感じることもあるでしょう。
このような理由から、一戸建てを購入したい方が賃貸併用住宅を選ぶことはほとんどありません。
購入対象者は投資目的の方が多く、マーケットが小さいことも売れにくい原因の1つといえるでしょう。

賃貸併用住宅を売却する方法

投資目的の方をターゲットに売却する場合、自宅も賃貸として売り出す方法を検討してみましょう。
そうすれば賃貸部分が増えるため、所有者の自宅とするよりも収益性が高くなります。
自宅として購入したい方をターゲットに売却する場合には、設計図書類や修繕履歴をまとめておくことがおすすめです。
こうした書類があると、どのようなリフォームが必要になるのかが把握しやすいため、購入の決め手の1つになるかもしれません。

売れにくい不動産は「買取」を検討しよう

これまでご紹介してきた売却方法でも買い手がつかない場合は、不動産会社による買取がおすすめです。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取ることで、現金化までが早いというメリットがあります。
買取価格は仲介に比べて多少低くなりますが、早く確実に不動産を売却したい方は買取を検討なさってみてはいかがでしょうか。

まとめ

売れにくい不動産を売却する際は、なぜ売れないのか理由を把握して、状況に合わせた売却方法を選択することが大切です。
また一般的な不動産売却に比べると売れるまでに時間がかかるため、余裕をもって売却活動をおこなう必要があります。
売却活動に時間をかけていられないという方は、不動産会社による買取を検討してみましょう。
私たち「株式会社みらい」は、群馬県伊勢崎市を中心に不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売却でお困りの方は、弊社までお気軽にご相談ください。